Корректировка на ври земельного участка

Снижение кадастровой стоимости земельного участка путем смены вида разрешенного использования

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость земли является важной составляющей, которая влияет на расчет налога на имущество юридических лиц. Во многих случаях кадастровую стоимость можно снизить путем оспаривания в специальной комиссии или в суде. Порой это позволяет уменьшить платежи по налогу на имущество в несколько раз.

Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.

Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.Смысл данного принципа заключается в следующем: целевое назначение земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование – дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.

• ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;
• изменение одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Поэтому разрешенное использование может быть установлено или изменено только в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки функциональной зоны.

В настоящее время порядок проведения зонирования территорий определяет Градостроительный кодекс. Для каждой территории устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки – п. 9 ст. 1, п. 2, п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.

Связь разрешенного использования с кадастровой стоимостью

Базовым документом, устанавливающим связь между разрешенным использованием и кадастровой стоимостью, являются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Данные Методические указания устанавливают 17 видов разрешенного использования земельных участков. Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.

Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.

Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:

• вида разрешенного использования земельного участка (по данным Росреестра);
• удельного показателя кадастровой стоимости, применительно к кадастровому кварталу;
• площади участка.

ВРИ земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, ВРИ должно соответствовать их функциональному назначению. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Пример: в техпаспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается «офис», то его будут относить к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Если же на нем расположены одновременно офисные и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два ВРИ: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 12.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»). Решение об изменении ВРИ земельного участка принимается уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на основании градостроительного плана земельного участка в течение 45 рабочих дней со дня поступления заявления собственника земельного участка.

Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?

Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.

Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) (п. 1.2 Порядка).

Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом (пункт 1.3 Порядка).

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).

В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример. При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта. При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта. Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» в части «личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/timofeev/1207331/

НП АРМО — СРО оценщиков

Позвоните нам : +7 (495) 221-04-25

Вы здесь

Методические разъяснения по вопросам методологии оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости

Методические разъяснения по вопросам методологии оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости

В начале июля в Челябинске состоялась первая онлайн-конференция по методологическим вопросам определения рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства при оспаривании кадастровой стоимости. Участие в ней приняли ведущие эксперты НП «АРМО». Обсудив вопросы, предложенные Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре Челябинской области, Региональный совет по оценочной деятельности обобщил мнение участников конференции и подготовил методические разъяснения. Главными вопросами для обсуждения первой конференции стали:

• Учитывается ли вид разрешенного использования (ВРИ) при оценке земельного участка;
• Влияет ли на стоимость земельного участка наличие (отсутствие) коммуникаций. Учитывается ли это влияние при определении рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости;
• Существует ли отличие в стоимости земельных участков под ИЖС и многоэтажную комплексную застройку? А также ИЖС и СНТ.

Оценщикам Челябинской области рекомендуется ознакомиться с представленными методическими рекомендациями и учитывать их при подготовке отчетов об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Проверка отчетов по определению рыночной стоимости регламентируется требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, стандартами СРО. Так, ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», определяются требования к проведению экспертизы отчета об оценки. Требования Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2), Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», формируют нормы относящиеся к форме и содержанию Отчета об оценке.

Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков определяются ФСО N 6, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 N 628

Отвечая на поставленные вопросы, региональный совет отмечает, что в каждом индивидуальном случае требуется обоснование выбранного оценщиком метода расчета, используемых корректировок, повлиявших на итоговый результат.

ВЛИЯНИЕ ВРИ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Позиция профессионального сообщества складывается из мнения, что ВРИ напрямую указывает на законодательно утвержденный правовой характер использования земельного участка. Кроме того, ВРИ как официальная правовая характеристка использования ЗУ участвует при расчете кадастровой стоимости, поэтому безусловно данное обстоятельство необходимо учитывать при индивидуальной рыночной оценке. Вид разрешенного использования учитывается субъектами федерации при определении величины ставки налога на землю.

Также необходимо отметить, что учет оценщиком только элемента территориального зонирования некорректно, т.к. территориальные зоны включают обычно несколько земельных участков и не учитывают индивидуальные особенности конкретного земельного участка.

Таким образом, коллегиальное мнение экспертов-оценщиков говорит о необходимости учета ВРИ при определении стоимости земельного участка.

КОММУНИКАЦИИ КАК ФАКТОР ВЛИЯНИЯ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В общем случае экспертная позиция сводится к мнению, что коммуникации (их наличие/отсутствие) как ценообразующий фактор оказывают влияние на стоимость земельного участка. Степень влияния определяется рядом факторов, связанных с конкретным месторасположением земельного участка, правовым зонированием территории и др. При этом необходимо отметить, что собственно коммуникации не являются объектом оценки при определении рыночной стоимости земельного участка для случаев оспаривания кадастровой стоимости, т.к. являются самостоятельным объектом кадастрового и налогового учета.

Эксперты отмечают также, что влияние на стоимость ЗУ оказывает наличие реальной возможности подключения тех или иных коммуникаций в объектах аналогах при их наличии у объекта оценки. Это обстоятельство должно учитываться при анализе ценообразующих факторов. Кроме того, необходимо отметить, что наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, согласно требования ФСО №7 п.20

СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ИЖС И МНОГОЭТАЖНОЙ КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ/ ИЖС И СНТ

Исследование рынков всех категорий земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от вида разрешенного использования находится в значительных пределах, но вполне устойчива по территориям и по времени действия. Существенный размах значений верхней и нижней границ обусловлен различием регионов местонахождения земельных участков и категорией земель.

Эксперты считают необходимым отметить, что предложенные категории земельных участков относятся к разным сегментам рынка и имеют существенные различия в коммерческой привлекательности для потенциальных инвесторов. Земельные участки под МКС обладают значительно большей доходностью в сравнении с ИЖС.

При определении стоимостных различий между ИЖС и садовыми товариществами, эксперты отмечают отсутствие ярко выраженных системных различий. Ценовая взаимозависимость и влияние в этом случае может иметь как положительные, так и отрицательные значения, в зависимости от сложившейся практики конкретного региона, и рассчитывается в индивидуальном порядке.

Источник: http://sroarmo.ru/blog/metodicheskie-razyasneniya-po-voprosam-metodologii-ocenki-dlya-celey-osparivaniya-kadastrovoy

оспаривание кадастровой стоимости земель промышленности на 2012 год

Добрый день коллеги, подскажите пожалуйста кто-нибудь сталкивался с оспариванием кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики и иного назначения на 01.01.2012 год. Где брали корректировки на эту дату. В комиссии говорят, что корректировки взятые из Лейфера датированные после этой даты — некорректны. А в Лейфере за 2011 год можно найти только корректировку на торг. Как быть?!

Ответы 3

«ВРИ не является в чистом виде ценообразующим фактором по следующим причинам:

1. ВРИ может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Из-менение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строи-тельства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладате-лями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроитель-ном регламенте в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к суще-ствующим основным или условно разрешенным видам использования. Подробно об основных и вспомогательных ВРИ – в Градостроительном кодексе РФ, Глава 4, статья 30, 37.

2. В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используются термины типа функционального назначения, при этом продавцы зачастую ВРИ не указывают, что дополнительно подтверждает вышеуказанные выводы. Например, в крупнейших базах по данному фактору имеются следующие классификации земельных участков:

• realty.dmir.ru – коммерческие, некоммерческие;

• www.cian.ru – СНТ, ИЖС, промназначения;

• www.avito.ru – поселений, сельхозназначения, промназначения;

• irr.ru– населенных пунктов, сельхозназначения, промназначения, особохраняемые, водный, лесной фонд.

Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение) окружающей застройки. Например, на территории промышленной застройки завода могут располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания, здания столовых, магазина и прочие здания из других ВРИ, при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают.

Встречаются ситуации, когда при прочих равных условиях даже категория земель может не влиять на стоимость для земельных участков схожего разрешенного использования. Например, стоимость земельных участков категории земель промышленности сопоставима со стоимостью земельных участков населенных пунктов с разрешенным использованием под промобъекты и т.п.

Следует также отметить, что и при кадастровой оценке объекты разных ВРИ схожего функционального назначения часто рассчитываются по одной модели с одними и теми же ценообразующими факторами, что можно увидеть в отчетах из фонда данных Росреестра.»

Источник: http://ocenschiki-i-eksperty.ru/question/2400-osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-zemel-promyshlennosti-na-2012-god

НП АРМО — СРО оценщиков

Позвоните нам : +7 (495) 221-04-25

Вы здесь

Эксперты НП «АРМО» о методологии оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости

Эксперты НП «АРМО» о методологии оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости

По итогам дискуссии первой онлайн-конференции, прошедшей в Челябинске и посвященной методологическим вопросам определения рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства при оспаривании кадастровой стоимости, НП «АРМО» обобщило мнения экспертов в области оценочной деятельности с практическим опытом оспаривания кадастровой стоимости в региональных комиссиях и судах.

Коммуникации как фактор влияния на стоимость земельного участка

Сергей Лазуткин (Москва) в общем случае отмечает обоснованное влияние на рыночную стоимость земельного участка наличие (отсутствие) коммуникаций. «При определении же рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо учитывать следующее: при оценке для указанной цели, земельный участок оценивается как свободный. Коммуникации являются сооружениями, то есть улучшениями земельного участка. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна. Учету подлежит факт наличия возможности подключения коммуникаций. Чаще всего этот признак можно рассматривать как особенность местоположения участка. Так как различия по данному фактору усилиями собственника, разумно соразмерными стоимости объекта (опять же, в большинстве случаев) — не устранимы, то влияние указанного фактора на стоимость — значительно.

Отдельный вопрос — о величине корректировки и способах ее определения. Оценщику следует помнить, что не всегда информация о возможности подключения коммуникаций (и для аналогов, и для объекта) лежит на поверхности. Например, факт прохождения недалеко от участка, скажем, газопровода не всегда означает возможность подключения к нему в обозримом будущем. Для участков промышленности большое значение имеет величина мощностей, которые могут быть поведены, и т.п.», — уточняет эксперт.

Максим Шерстнёв (Омская область) отмечает, что при определении рыночной стоимости земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости у оценочного сообщества региона сложилось устойчивое мнение, что учитываться должно только возможность подключения к коммуникациям, а не отсутствие или присутствие таковых. Это обусловлено тем, что для целей кадастрового учета земельный участок оценивается без улучшений. Однако на практике каждый оценщик учитывает коммуникации у аналогов и корректирует их стоимость так, как считает нужным, как правило, в рамках, очерченных экспертным мнением в сборниках корректировок. Если оценщик убедительно обосновывает свои расчеты, комиссия их принимает.

«Теоретически нужно рассматривать только два варианта — есть возможность у собственника участка подключиться к коммуникациям или нет, и если есть, то к каким? Вопрос сложный и дискуссионный, у меня, например, нет однозначного понимания, как учитывать оферты на ретроспективную дату, когда нет возможности уточнить набор коммуникаций и возможность их подключения.

Даже фраза «имеются предварительные техусловия» не гарантирует подключения, так как без техусловий государственные и муниципальные земли не выставляются на продажу. Бывает, что точка подключения может быть в десяти километрах, а тянуть придётся собственнику за свой счет, что делает любой проект нерентабельным.

Таким образом коммуникации, безусловно, оказывают прямое влияние на стоимость, но учесть это влияние, в первую очередь у аналогов на основании оферты не всегда возможно. Поскольку каждый случай индивидуален, на практике приходится часто опираться на экспертное мнение в сборниках корректировок», — считает эксперт.

Сергей Панковец (Москва) отмечает значительное влияние наличия или отсутствия коммуникаций на рыночную стоимость участков региона для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Евгений Тагин (Московская область) считает, что на стоимость участка, при данном использовании результатов оценки, влияет реальная возможность подключения коммуникаций в объектах аналогах при их наличии у объекта оценки, но стоимость самих коммуникаций не учитывается.

«Проще говоря, в сравнительном подходе производится корректировка на возможность подключения тех или иных центральных коммуникаций, а не на их наличие», — уточняет эксперт.

Влияние ВРИ на стоимость земельного участка

Мнения экспертов схожи в вопросе об учете вида разрешенного использования при оценке земельного участка.

Так, Максим Шерстнёв подчеркивает обязательный учет ВРИ при определении рыночной стоимости участков, более того, призывает выбирать аналоги одного ВРИ с объектом. «Правда, на маленьких рынках, например, в Омске, некоторые ВРИ почти не представлены. Поэтому, на основании анализа рынка, в качестве аналогов могут использоваться другие ВРИ, пересекающиеся по средневыборочной удельной цене. У нас в регионе сложилась практика, что ВРИ 1 (многоэтажное строительство) близко по цене с 5 и 7 видом (торговля и офисы). Первые этажи жилых новостроек, как правило, обязательно включают торгово-офисные помещения, так что это сопоставимые по цене ВРИ на нашем локальном рынке. Также часто пересекаются по цене 3 и 9 виды. Но подтвердить это можно только анализом для конкретного города.

«Омские эксперты и аналитики рынка пришли к выводу, что участки вспомогательного назначения (например, участки ВРИ 13 по отношению к участкам ВРИ 9) можно оценивать на базе аналогов основного ВРИ с коэффициентом 0,5. Это исключительно экспертное мнение, так как в продаже на открытом рынке линейные объекты, типа полос отвода дорог, у нас не встречаются», — рассказывает эксперт.

Сергей Лазуткин уточняет: «Пунктом 10, 20 ФСО № 7 установлено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования».

Евгений Тагин подчеркивает понятие ВРИ как основополагающее в практической деятельности хозяйствующих субъектов, поскольку оно относится к конкретному земельному участку, тогда как территориальные зоны, на которые часто ссылаются оценщики, включают обычно несколько земельных участков и служат для целей планирования развития территорий. Именно ВРИ влияет на разрешенный характер использования земельного участка, его кадастровую и рыночную стоимость, а также на размер ставки налога на землю. Понятие «земля для коммерции», которым оперирует большинство оценщиков, принимая, например, к расчету землю промышленного назначения к объекту под торговые цели, нарушает принципы землепользования и оценки земли.

ИЖС и многоэтажная комплексная застройка

Вопрос определения стоимости земельных участков под ИЖС и многоэтажной комплексной застройкой также не вызвал разногласий:

Евгений Тагин уточнил, что данная норма четко прописана в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом № 540 Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г.: стоимость земли под МЖС должна определяться только доходным подходом, и зависит она от планируемой застройки, её плотности и этажности.

Максим Шерстнёв на примере Омской области объяснил, что ИЖС и многоэтажная застройка в зависимости от места расположения отличаются в стоимости в полтора-два раза в пользу многоэтажной. У нас очень много частного сектора, в том числе, в центре, так что есть с чем сравнить. При этом в центре индивидуальную жилую застройку стараются продать под коммерцию по соответствующей цене, а если чистое ИЖС, то первый ВРИ выше.

С коллегами согласен Сергей Панковец: «Исследование рынков всех категорий земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от вида разрешенного использования находится в значительных пределах, но вполне устойчива по территориям и по времени действия. Существенный размах значений верхней и нижней границ обусловлен различием регионов местонахождения земельных участков и категорией земель.

Сергей Лазуткин также подтвердил отличия в стоимости указанных ВРИ участков, а также отметил, что это подтверждают и реалии рынка.

ИЖС и садовые товарищества

В вопросе сравнения ИЖС и садового товарищества мнения не столь однозначны. Эксперт Сергей Панковец отмечает влияние категории на определение стоимости и в данном случае, однако не исключает и индивидуального подхода.

Индивидуальность оценки каждого объекта признает и Евгений Тагин: «Существуют СНТ, фактически являющиеся коттеджными поселками со всеми коммуникациями и возможностью регистрации по месту пребывания, в них участки зачастую могут стоить дороже, чем в соседней деревне для ИЖС. В этом и заключается индивидуальная оценка рыночной стоимости конкретного участка.

Максим Шерстнёв комментирует: «Стоимость ИЖС и садовых товариществ в Омской области отличаются примерно так же, как ИЖС и многоэтажная застройка, но уже в пользу ИЖС. Даже в районах, где дачи в черте города и примыкают к частному сектору, дачи стоят, грубо говоря, дешевле, чем ИЖС. В некоторые садоводства тянут газ, там статус повыше, почти коттеджный поселок, там цены могут быть сопоставимы с ИЖС. Есть места, где городская улица переходит в садоводческую аллею, но это уже фактически за городом, там тоже может быть сопоставимо, потому что окраина. У нас очень отличается статус садоводства, скажем, от московских дач где-нибудь на Новорижском шоссе. Жители области в основном на даче занимаются именно садоводством и огородничеством».

«В классическом, изначальном понимании этих видов статусов участков — отличие имеется, — уточняет Сергей Лазуткин, — в том числе из-за того, что земельные участки СНТ и ДНП могут быть только на земельной территории сельскохозяйственного назначения (согласно закону, участки ДНП иногда могут располагаться и на земле поселения), а участки земли для ИЖС всегда лежат в пределах земли жилых поселений, а также из-за правового статуса проживания на участках.

Однако практика показывает, что к каждому объекту следует подходить индивидуально. Существуют СНТ, которые фактически являются коттеджными поселками со всеми коммуникациями и возможностью регистрации по месту проживания, а стоимость в них участков может быть дороже, чем в поселке с ИЖС.

Источник: http://sroarmo.ru/blog/eksperty-np-armo-o-metodologii-ocenki-dlya-celey-osparivaniya-kadastrovoy-stoimosti

Корректировка на разрешенное использование

Оцениваю ЗУ (земли населенных пунктов, для целей не связанных со строительством). Аналоги (населенных пунктов, под ИЖС ). Каким образом рассчитывать корректировки. Спасибо.

Ключевые слова: корректировка на разрешенное использование, разрешенное использование под огород

Ответы 45

На мой взгляд, в аналоги нужно брать сопоставимые по НЭИ (с точки зрения рынка) земельные участки (вполне возможно, что это будет и сельхозка). Чтобы разобраться, нужно больше информации об объекте оценки, исследуемом рынке, градостроительном регламенте и т.д.

Я считаю, что сельхоз.аналоги брать нельзя, разница в цене просто огромная. Если нет аналоговов «Земли поселений- для ведения личного подсобного хозяйства, то всё-же лучше взять земли ИЖС, но при условии, если помимо огорода имеется хоз.постройка. Если взять кадастровую стоимость, то нужно какой-то повышающий коэффициент ввести(довести стоимость до рыночной.) По моим наблюдениям, кадастровая стоимость земельных участков категории «Для ведения личного подсобного хозяйства» меньше рыночной примерно на 35%.

могу сказать, что главное — это совпадение категорий, а не вида разрешенного, тк разрешенное реальней, проще и дешевле поменять юридически, чем категорию. сама сейчас в такой же ситуации..только у меня ЗНП для сельхоз.. думаю как бороться с этим. пока только 1 вариант — корректировка по видам разрешенного через удельные кадастровые стоимости.

надо брать аналоги под дачное хозяйство

они гораздо дешевле чем аналоги под ижс, и не надо выдумывать корректировки

в идеале — да, но если нет таких аналогов?! мы вот уже дошли до градостроительных карт и ПЗЗ.. осталось решить вопрос в архитектуре — чего стоит помменять вид разрешенного

в межогородное сезонье, когда нет в инете объявлений садов/огородов я просто выезжал на дачное хозяйство, находил бухгалтера, она давала мне телефоны старушек желающих продать свой огородик. просто старушки не пользуются интернетом и не особо пользуются газетами, т.к. все объявления платные — вот они и идут в правление по старинке.

если нет аналогов в вашем городе, возьмите в другом. Как это сделать? Напишите вашу электронку, я вам вышлю материал, с которым легко и обоснованно сможете найти аналоги.

И мне пожалуйста, оченно интересно стало)))))

А лучше поделитесь со всеми интересующимися коллегами :)))

Егор, на сайт выложить не могу, потому как это платная информация, доставшаяся мне бесплатно, фирма, проводившая эту работу строго отслеживает халявщиков, поэтому только на электронку.)))))))

Вышлите пожалуйста материал на электронку [email protected]

Добрый день, Валентина!

Возникла проблема с корректировкой, сижу мониторю где что есть, вот попал Ваш ответ коллегам. Если можно и мне пожалуйста вышлите материал.

За ранее благодарю,

с уважением Татьяна.

Ну как нет аналогов дачных/садовых хозяйств?? В вашем регионе их не может не быть.

в межогородное сезонье, когда нет в инете объявлений садов/огородов я просто выезжал на дачное хозяйство, находил бухгалтера, она давала мне телефоны старушек желающих продать свой огородик. просто старушки не пользуются интернетом и не особо пользуются газетами, т.к. все объявления платные — вот они и идут в правление по старинке.

у меня немного хуже ситуация — участки вдоль трассы для расширения трассы. это главный критерий (чтоб участок был вдоль трассы), ну а там само собой и категория и ВРИ.

на тему обоснования аналогов из других поселений и районов — не сложно можно по социалке корректировать или не корректировать если индекс социально-экономический совпадает или близкий к месторасположению объекта оценки

вышлите и мне пожалуйста.

И мне, пожалуйста. [email protected]

И мне, пожалуйста, если не сложно.

Так и не увидел как корректировать на вид разрешенного использования?

У меня вид разрешенного использования — для эксплуатации и реконструкции базы отдыха «Искра», соответственно таких аналогов я не найду, придется искать под коммерческие цели, и корректировать! А как не знаю, кто подскажет?

Прошу, вышлите и мне пожалуйста

Прошу, вышлете и мне пожайлуста, очень надо

Очень Вас прошу вышлите мне, заранее благодарна [email protected]

Уважаемые коллеги, напоминаю что я писала про то как взять аналоги из другого города или населенного пункта схожего с вашим если в вашем нет аналогов. Про корректировку на ВРИ (вид разрешенного использования) — корректируйте по кадастровой — по другому никак, и то надо быть аккуратней иногда эта корректировка дает некорректные результаты. По материалу с объектами — нашла то что можно опубликовать публично.

Если не очень сложно, поделить, пожалуйста [email protected]

Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

[Земельный кодекс РФ] [Глава XV] [Статья 85]

1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Задавайте корректно вопросы.

Какое разрешенное использование оцениваете?

Если нет аналогов отказывайтесь от метода сравнительных продаж.

По другому нельзя, т.к.:

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 — 100 настоящего Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Источник: http://ocenschiki-i-eksperty.ru/question/229-korrektirovka-na-razreshennoe-ispolzovanie