Как оформить ипотеку на долю в квартире

Ипотека на долю в квартире

Приобретение и продажа долевого имущества всегда являлось затруднительным вопросом и для физических лиц, и для финансовых организаций.

Но иной раз из-за материальных проблем покупка части жилья остается единственным шансом на получение собственной крыши над головой.

В статье узнаем, что такое ипотечный кредит на долю квартиры, каковы его преимущества и как его оформлять.

Виды долевого имущества

Согласно статье 5 закона №102-ФЗ «Об ипотеке» в качестве залога при ипотеке можно использовать долю жилья, которая принадлежит физическому лицу на правах собственника, о чем свидетельствует запись в Государственном реестре недвижимости.

Жилая площадь должна быть ликвидной и пригодной к эксплуатации. Иначе его будет сложно реализовать, если заемщик окажется не в состоянии выполнить обязательства по кредиту.

Рассмотрим, как купить долю в квартире в ипотеку. Согласно текущему законодательству есть два вида долевой собственности:

1. На правах общей собственности. У всех владельцев квартиры равные полномочия на использование своих долей. Размеры определяют квадратными метрами, принадлежащими им.
2. Доля рассматривается как частная собственность. Самый выразительный пример — коммунальная квартира. У каждого физического лица отдельная комната, и полноценно свои метры может использовать только конкретное физическое лицо. Человек — владелец определенного участка.

Каждая единица частной собственности должна пройти регистрацию в Росреестре, иначе долевое владение считается общим.

Процедура приобретения доли усложняется наличием нескольких владельцев жилой площади, которые не всегда хотят делить квадратные метры с посторонними людьми. Из-за этого оформление ипотеки получить будет сложно.

Как оформить долевую ипотеку

Банки предлагают своим клиентам разнообразные программы кредитования, но ни одна из них не будет подходить абсолютно всем, необходимо рассматривать каждый случай отдельно.

Самые распространенные ситуации, при которых люди идут в банк за оформлением ипотеки:

У заемщика уже есть во владении несколько долей, и ему нужна последняя для владения всем имуществом. В распоряжении банка будет отдаваться целая квартира, а не доля. И самым вероятным одобрением ипотеки будет именно этот случай.

Заемщик владеет только одной долей, но желает расширить жилплощадь с помощью покупки еще одной. Шансов в получении ипотеки будет больше, если каждый из владельцев предоставит свое письменное согласие с условием залога. Процентные ставки обычно высоки, так как цена полноценной жилплощади на рынке выше, и продать ее легче, чем одну часть.

Заемщик желает купить долю в квартире, при этом не является владельцем других частей. Здесь, вероятнее всего, будет отказ. Но если с владельцем квартиры хорошие отношения, можно обойти ограничения разделением долей.

В качестве долевого владения не может быть часть жилья общего назначения (кухня, туалет, коридор, кладовые и прочие нежилые зоны). Поэтому во время разделения их квадратуру не учитывают.

Документы

Одно из условий получения ипотеки – готовность физического лица, который берет заем, нести дополнительные расходы: оплачивать услуги нотариуса, риэлтора, государственную пошлину.

Чтобы получить разрешение банка, нужно собрать и предоставить:

• паспорт;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке, рождении детей (при наличии);
• справка о доходах;
• копия трудовой книжки.

Банком заявка рассматривается 2-5 рабочих дней.

Рассмотрим, как оформить ипотеку на долю в квартире. Процедура оформления выглядит следующим образом:

В последовательности оформления всей процедуры есть свои нюансы в каждом конкретном случае.

Куда нужно обращаться, чтобы оформить ипотеку

Чтобы получить ипотеку на приобретение доли в квартире, нужно обратиться в любой банк, который предоставляет такую услугу.

Также нужно будет посетить:

1. Риелтора. Заемщик сам может выбрать объект недвижимости.
2. Нотариуса.
3. Страховую компанию, если кредитор сам не будет оформлять защиту имущества.
4. В Росреестре нужно зарегистрировать сделку.

Другие варианты покупки доли квартиры

При отказе банка в выдаче ипотеки на долю можно оформить потребительский кредит. Процентная ставка будет выше, процедура продажи будет проходить по договору дарения.

Потребительский кредит – один из разновидностей кредитования. Им может воспользоваться любой человек, чтобы купить товары, жилье, услуги. Кредитополучатель должен вернуть заемщику средства на условиях последнего, почти всегда – с процентами за определенный срок.

Другой путь – получить ипотеку под залог имеющейся недвижимости. Виды такой ипотеки:

1. Ломбардная. Заемщик должен передать банку в качестве залога недвижимость, чтобы получить ипотеку. У заемщика должна быть собственная недвижимость, либо она должна быть у созаемщика/поручителя/другого лица, который готов заложить недвижимость за вас. Составляется дополнительный договор.
2. Ипотека под залог приобретаемой жилплощади. Заемщик получает средства на приобретение нового для себя жилья. Оно находится в залоге у банка. А по ломбардной ипотеке в залог пойдет недвижимость, которая уже есть у заемщика.

Ломбардная ипотека имеет ряд преимуществ перед классической. Преимущества схемы:

1. Необязательно отчитываться в том, для чего используются эти средства. Займ можно распределить по своему усмотрению.
2. Такую ипотеку дают без первоначального взноса.
3. Можно купить жилплощадь, которая не купишь с помощью обычной ипотеки (с перепланировкой, коммуналку, комнату в общежитии и так далее).

Недостатки:

1. Банки не выдадут ипотеку под залоговую квартиру, если она будет в плохом состоянии.
2. Обязательна страховка.
3. ИП, собственникам бизнеса, топовым руководителям будет сложно получить такую ипотеку. Банк может посчитать, что лицо берет ипотеку под бизнес.
4. Ставка выше, и разницы иной раз достигает 3%.

Можно ли ипотекой выкупить долю в квартире? Статья 224 ГК РФ указывает на возможность совместной собственности, т.е. одной и той же жилплощадью могут владеть несколько лиц, оформив свои в нем доли.

Согласно статье 246 ГК РФ владельцы имеют право распоряжаться частью своего имущества как хотят: они могут ее продать, передать по наследству, в дар, использовать в виде залога, если возникают кредитные обязательства.

Банки

Узнаем, какие банки дают ипотеки на долю в квартире в 2020 году:

• Дельта банк;
• Газпромбанк – продукт «Квартира на вторичном рынке», где можно купить и долю;
• Анкор банк выдает под залог уже имеющейся недвижимости другую жилплощадь и долю;
• Открытие – кредит «Квартира» позволяет купить жилье или его долю;
• Азиатско-Тихоокеанский Банк;
• Банк Образование – продукт «Комнаты и доли»;
• Плюс Банк и Актив Капитал банк.

Ранее подобные программы были у Сбербанка и ВТБ. Но сейчас данные банки с настороженностью относятся к таким заемщикам, так как доля не совсем подходит в качестве залогового имущества. Но можно оставить предварительную заявку.

Ипотека на выкуп доли в квартире не будет предоставлена, если в имуществе есть доля у третьих лиц, которые не собираются его продавать. Перед началом поисков банка лучше заранее обсудить данный вопрос со всеми владельцами квартиры.

Почему банки ведут осторожную политику в сфере долевых ипотек

Представим, что есть трехкомнатная квартира и два собственника. Один владеет двумя комнатами, другой одной. Если второй не возражает, первый выплачивает ему денежную компенсацию, которая равна рыночной стоимости этой комнаты, и получает полную квартиру.

И единственный собственник будет иметь дело только с банком, так как ипотеку на приобретение доли ему выдало именно это учреждение. Но банки не очень часто соглашаются оформлять такого рода ипотеки.

Причины:

Поэтому банки проводят проверки. Как тогда выкупить долю квартиры в ипотеку? Сбербанк также занимается долевым кредитованием, пусть и не очень охотно.

Но должны быть обязательно соблюдены условия:

• после покупки доли с помощью ипотеки недвижимость должна перейти заемщику;
• или оставшаяся часть квартиры закрепляется в собственности у супруга/супруги заемщика или заемщицы.

Почти невозможно получить ипотеку на покупку доли в квартире, если потенциальный заемщик желает купить долю жилплощади, на которое ранее не имел никаких прав. Или потенциальный заемщик желает купить долю в квартире, где он уже является владельцем какой-то части, но после сделки объект не станет его полной собственностью.

Сложно сказать со стопроцентной вероятностью, дадут ли банки ипотеку на долю в квартире, но если не терпится купить свой угол, можно также взять потребительский кредит или взять деньги в долг. Официально продать долю постороннему тоже не удастся, так как совладельцы имеют первоочередное право выкупа. И если у продавца с ними плохие отношения, получить от них письменный отказ будет очень сложно.

Если в собственности есть другая недвижимость, следует рассмотреть вариант оформления ее в залог. После того, как пройдет регистрация ипотечного договора, заемщик получит деньги, которые он потратит на расчет с продавцом по приобретению доли в квартире.

Можно поискать банк с более низкими процентными ставками в случае документального подтверждения целевого использования средств. После того как кредит будет получен, а договор купли-продажи подписан, в банк достаточно предъявить копию договора.

Источник: http://ipoteka-expert.com/ipotechnyj-kredit-na-dolyu-kvartiry/

Доля квартиры в ипотеку — можно ли купить?

По статистике, минимум 50 % недвижимости в РФ – в долевой собственности. При покупке жилья в ипотеку проблем не возникает, но в случае приобретения доли ситуация усложняется. Рассмотрим, как оформляется ипотека на долю в квартире, в какие банковские учреждения можно обращаться.

Основные сведения

Кредит может оформляться на невыделенную или на выделенную в натуре комнату в коммунальном жилье. Банки разрешают ипотеку и на выкуп последней доли.

Когда доля не выделена, она прописывается в документации дробным числом, не имеет отдельного техпаспорта. У нее не установлены реальные границы.

Рекомендуется оформлять ипотеку на выделенную долю. В случае с невыделенной частью потребуется обращаться в суд для ее выделения, что потребует участия в судебном процессе всех собственников комнаты. Также сложность заключается в том, что некоторые кредиторы обременяют всю квартиру, а совладельцы могут это запретить.

Ипотека на последнюю долю в квартире оформляется проще всего. После перехода права собственности жилье будет принадлежать одному человеку, при наложении залога на долю проблемы не появятся. Ситуация усложняется при выкупе в ипотеку половины квартиры при разводе, поскольку банки с подозрением относятся к обстоятельствам, при которых сделки по залоговому объекту зависят от взаимоотношений дольщиков.

Какие банки дают ипотеку на долю в жилье

Практика показывает, что кредиторы крайне не приветствуют выдачу кредита на долю (исключение – выкуп последней доли). В то же время есть вероятность получить от банка одобрение, подготовив все запрашиваемые документы, доказывающие надежность и платежеспособность заявителя.

1. Сбербанк

2. Дельтакредит

В Дельтакредите можно приобрести долю или комнату в коммунальном жилье.

3. Газпромбанк

В банке можно выкупить последнюю долю в жилье, включая половину недвижимости и последнюю долю в коммуналке.

4. Росбанк

5. Альфа-Банк

В этом банке можно оформить ипотеку на выкуп последней доли жилья у родственника.

6. ВТБ 24

Порядок оформления ипотеки

Потребуется выполнить следующие действия.

1. Выбрать банк

Можно попробовать подать заявку не на оформление ипотеки, а на потребительский кредит.

2. Подготовить документы

• заявление;
• паспорт;
• ИНН;
• военный билет;
• справка о доходах;
• ксерокопия трудовой книжки, заверенная сотрудником отдела кадров;
• свидетельства о регистрации супружеского союза, о появлении детей на свет.

Могут потребоваться и другие документы – диплом об образовании, брачный контракт. О том, что необходимо донести, сообщит сотрудник банка.

3. Оформить отказ совладельцев

Если собственник отсутствует, можно отправить предложение о выкупе доли заказным письмом. При отсутствии реакции от него по истечении 1 месяца можно оформлять сделку.

4. Дождаться одобрения от банка и оформить кредит

Дополнительные особенности и нюансы

Некоторые продавцы предлагают покупателям отразить в договоре купли-продажи заниженную стоимость доли – ведь при стоимости объекта больше 1 млн рублей продавцам необходимо погасить налог на прибыль в размере 13 %. Однако идти на этот шаг не рекомендуется. Следует иметь при себе документы, устанавливающие передачу денежных средств продавцу: в случае аннулирования сделки покупатель вернуть всю сумму переданных средств не сможет.

При просмотре комнаты в коммуналке следует пообщаться с проживающими по соседству лицами без продавца, что особенно актуально, если стоимость существенно занижена. В этом случае есть возможность узнать от соседей, почему комната продается по такой цене, в чем заключаются ее недостатки.

Подводим итоги

Таким образом, ипотеку на долю в жилье предлагают многие крупные банки. Подобные сделки сопровождаются определенными сложностями. Нередко нужно получить разрешение от всех собственников квартиры. Без первоначального взноса оформить ипотеку не получится – многие банки выдвигают требование к первому взносу.

Источник: http://propravo24.ru/finansy/ipoteka/ipoteka-na-dolyu-v-kvartire

Как оформить ипотеку на долю в квартире?

На сегодняшний день такое явление, как ипотека, стало очень распространенным. Мало кто знает, что можно оформить в ипотеку не только квартиру, но и долю в ней. Несмотря на то, что этот вид сделок имеет много нюансов и особенностей, он также пользуется спросом. Самый главный вопрос – это сколько собственников будет у недвижимости после выкупа ее части. Сам процесс оформления жилищного кредита на долю в квартире точно такой же, как и в стандартных случаях. Итак, давайте узнаем, как же оформить ипотеку на долю в квартире и где это можно сделать.

Ипотека на долю в квартире от Сбербанка

Сбербанк предлагает своим заемщикам оформить долю в квартире по программе «Единая ставка». Под эту программу попадает абсолютно любая недвижимость.

• Процентная ставка – 13,45% в год;
• Минимальная сумма займа – 300 тыс. рублей;
• Максимальная сумма – 15 млн. рублей;
• Срок кредитования – до 30 лет;
• Первый взнос – от 15%;
• Чем больше первый взнос – тем меньше ставка процентов;
• Без справки о доходах – повышается ставка на 0,5%;
• Заемщик не клиент Сбербанка – повышается ставка на 0,5%;
• Понадобится паспорт заемщика и второй документ из списка.

Недвижимость, приобретаемая за счет средств банка, должна быть обязательно застрахована. При этом страхуется не только доля в квартире, но и жизнь, и работоспособность заемщика. Если клиент отказывается от страховки, то процентная ставка по кредиту увеличивается еще на 1%. При желании и такой возможности, заемщик может погасить ипотеку досрочно. За это ему не будут начислены штрафы и комиссии. Кроме того, для него это будет выгодно, так как он сэкономит на процентах.

Не все банки кредитуют доли в квартирах. Есть факторы, которые мешают оформить ипотеку на долю в квартире. Вот некоторые из них:

• Когда собственник квартиры не один человек, а несколько. Например, брат, сестра, отец, мать, второй из супругов;
• Когда доли в недвижимости принадлежат супругам, находящимся в разводе;
• Когда заемщик не становится единственным собственником после осуществления покупки доли в квартире.

Часто доли в квартирах оформляют в кредит именно близкие родственники. Однако банки неохотно соглашаются на такие сделки, так как заемщики могут потратить деньги на другие свои нужды. Например, заемщик оформляет ипотеку на комнату в квартире, а по факту получает ее от владельца в наследство. При этом он получает деньги от банка на выгодных условиях (по сравнению с потребительским займом) и распоряжается ими в своих целях.

Бывают случаи, когда доля в квартире выкупается у бывшего супруга или супруги. В данной ситуации специалисты рекомендуют подождать полгода или год после бракоразводного процесса, чтобы за это время разрешились все споры с разделом имущества. Иначе банки не захотят кредитовать недвижимость, которая может в ближайшем времени участвовать в судебных процессах.

Что делать, если банк отказал

Если заемщику отказали банки в ипотеке на долю недвижимости, то он может воспользоваться одним из следующих предложений:

• Попросить помощи в оформлении у посредников (брокеров);
• Оформить кредит в небанковской компании;
• Взять потребительский займ на любые цели.

Брокеры направят заявки во многие банки одновременно и займутся вашей ситуацией. Однако им за работу придется заплатить фиксированную комиссию в виде процента от суммы кредита. В этом варианте есть один большой плюс – вы экономите время на поиски банка и на сбор всех документов. Брокер сам выберет для вас самую оптимальную программу и поможет добиться одобрения банка. Выбор брокерских агентств велик, поэтому есть возможность выбрать настоящего специалиста своего дела.

Какие документы понадобятся

Вот список основных документов, которые могут понадобиться для оформления доли в квартире:

• Паспорт заемщика;
• ИНН;
• Документы о праве собственности;
• Бумаги из БТИ;
• План квартиры;
• Технические документы.

Человек, покупающий в кредит часть квартиры, должен за свои деньги оплатить оценку недвижимости. По отчету об оценке банк установит на долю жилья свою цену. Обязательно нужно принести в банк технический паспорт квартиры, в котором будет указана ее планировка. Неотъемлемой процедурой будет составление письменного согласия всех владельцев квартиры на продажу доли в ней.

Как сэкономить время и деньги

Перед тем, как бежать в банки и подавать заявки на покупку доли в квартире в кредит, самостоятельно оцените все риски этой сделки. Если есть такая возможность, обсудите предстоящую сделку с другими собственниками покупаемой недвижимости. Если хоть один из владельцев квартиры не даст своего письменного согласия, то получить ипотеку или любой другой кредит на такую недвижимость не получится. Когда все владельцы будут согласны, можно начинать искать банковскую программу для этих целей. Если у вас совсем нет времени, посещать лично офисы банков, то воспользуйтесь профессиональной помощью. Профессиональные брокеры не только найдут для вас выгодную кредитную программу, но и соберут немало документов для предстоящей сделки.

Дарение доли в квартире

Нередки случаи, когда родственники дарят друг другу недвижимость или ее часть. Такая сделка заключается с помощью договора дарения. В нем содержится информация по дарителю и одариваемому лицу, а также по самой недвижимости. Лица, участвующие в сделке:

• Физические лица (дееспособные);
• Родственники;
• Несовершеннолетние лица. Только при наличии опекуна или родителя. Если несовершеннолетнее лицо является дарителем, то нужно согласие органов опеки.

Сделка дарения доли в квартире происходит на условиях безусловности и безвозмездности. То есть, одариваемое лицо не несет никаких обязательств при получении недвижимости. Дарение может происходить:

• Между ближайшими родственниками (по дарственной);
• Посредством перехода права собственности на жилье к несовершеннолетнему лицу;
• Путем дарения доли в квартире.

Особенности сделки

Процесс дарения доли в квартире имеет некоторые особенности. Например, согласие остальных собственников жилья на факт дарения доли в квартире требуется только тогда, когда сделка касается дальних родственников или посторонних людей. Если все собственники — ближайшие родственники, то согласие остальных владельцев необязательно.

Порядок сделки следующий:

• Собираются необходимые документы, и заключается договор дарения на долю недвижимости;
• Если одариваемое лицо – не член семьи, то нужно письменное согласие на сделку от всех остальных собственников;
• В Росреестре подписывается соглашение и заявление на переход права собственности;
• Документы регистрируются и проверяются в течение одного месяца;
• После этого срока участники сделки получают документы и производят передачу недвижимости новому владельцу.

Вот так, в общих чертах, выглядит сделка по дарению доли в квартире.

Источник: http://credits.ru/publications/407649/ipoteka-na-dolyu-v-kvartire/

Доля ребенка и ипотека: оформление, банки и как выделить долю до и после погашения

Многие семьи с детьми прибегают к помощи жилищных ссуд для покупки квартиры. В результате сделки родители становятся собственниками квадратных метров, а сам объект становится залогом. Но далеко не все заемщики задумываются о том, как связаны ипотека и доля ребенка. Есть случаи, когда выделить доли детям – единственный шанс приобрести недвижимость с использованием средств банка и соблюсти требования законодательства. Например, когда для получения или частичного погашения ссуды были использованы средства семейного сертификата. В статье разберем, как это сделать до погашения и после выплаты ипотеки, разберемся в нюансах и тонкостях процедуры.

Сложности с выделением доли ребенка

Права несовершеннолетних закреплены в Семейном кодексе. За их защитой и контролем соблюдения следят органы опеки. В процедуре покупки недвижимости с привлечением заемных ресурсов принимает участие третья сторона – кредитор. Таким образом, должны быть учтены интересы семьи, банка и надзорных органов. При этом нужно соблюсти действующее законодательство. Именно этот состав заинтересованных лиц делает подобные сделки сложными для проведения, требующими повышенного внимания и дополнительных знаний.

Можно ли выделить долю детям

Исходя из действующего законодательства, родители должны обеспечивать право несовершеннолетних на обладание имуществом. В случае с ипотекой обычно выделение доли происходит уже после погашения всех обязательств. Если же для взноса первого платежа или досрочного погашения был использован семейный сертификат, выделить долю ребенку не просто можно, а обязательно нужно.

Рассмотрим другую ситуацию. Семья планирует продажу квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, чтобы впоследствии купить новую частично за счет кредитных средств. В этом случае потребуется разрешение опеки на проведение сделки. Чтобы его получить, необходимо проинформировать надзорный орган о том, что ребенку будет предоставлено право обладания недвижимостью, которая будет куплена впоследствии.

Важно! Нужно учитывать площадь в новой квартире, которая будет приходиться на ребенка. Она не должна стать меньше.

Если ребенок старше 14 лет, то потребуется его письменное согласие на совершение сделки. Здесь можно более подробно ознакомиться с нюансами процесса.

Передача части собственности оформляется одним из этих способов:

• Оформление дарения, заверенное нотариально. Здесь более подробно об этой процедуре.
• Соглашение о передаче части объекта в собственность несовершеннолетнего. Этот документ также подлежит нотариальному заверению.

Чтобы не возникло проблем с последующей регистрацией права собственности, следует доверить составление этих документов профессиональным юристам. На нашем портале можно получить бесплатную консультацию. Несмотря на то, что законодательно не установлен минимальный размер части детской собственности, чтобы не было проблем с контролирующими органами, лучше всего исходить из нормы – 12 квадратов на каждого из малышей.

Когда требуется обязательство о выделении долей

Обязательство представляет собой юридически удостоверенный документ. Согласно ему, будущий собственник квартиры обязуется разделить право обладания жильем с детьми и вторым супругом при наличии. Простыми словами, обязательство позволяет отсрочить момент выделения детям положенных им метров, но обязывает совершить это в дальнейшем.

Этот документ требуется составлять при использовании номинала материнского капитала для оплаты части стоимости покупки квартиры, в том числе в ипотеку. Без него пенсионный фонд не направит деньги по назначению. Если приобретается жилье в новостройке по договору долевого участия, то выделить доли детям необходимо после подписания акта получения жилья, до момента оформления собственности.

Все случаи, когда необходимо оформить обязательство:

1. Жилье куплено с использованием заемных средств, возможно выделить доли детям после погашения ипотеки.
2. Родители являются собственниками квартиры, при этом размер собственности несовершеннолетних еще не определен.
3. Продолжаются взносы в кооператив.
4. Идет строительство частного дома.

Важно! С момента окончания обязательств перед третьими лицами или получения документов на построенный частный дом, семье дается полгода на исполнение намерений, указанных в обязательстве.

Какие банки выделяют ребенку долю при ипотеке

Прежде, чем перейти к конкретным кредитным организациям, разберемся, по какой причине на выделение детских долей до момента окончательного расчета по ипотеке идут не все банки. Дело в том, что согласно действующим нормативным актам, защищающим права несовершеннолетних, принудительно реализовать такую квартиру будет практически невозможно. Если заемщик не сможет в срок исполнять обязательства по оплате ипотечных взносов, кредитор не сможет обратить взыскание на квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетним. Если банк категорически отказывается от выделения детской доли до момента погашения, а органам опеки и попечительства недостаточно обязательства, можно воспользоваться такими выходами из этой ситуации:

• Выбрать ипотечную программу, условиями которой предусмотрена передача в залог не приобретаемой, а уже имеющейся недвижимости. Такие программы отличаются более высокой ставкой.
• Закрепить детские доли в другой недвижимости. В этом случае заемщику должно принадлежать еще одно жилое помещение или можно достигнуть договоренности с родственниками.
• Попробовать устранить претензии органов опеки, получить их согласие на основании нотариального обязательства.
• Прибегнуть к помощи другого банка.

Важно! Законом не регламентируется, какая именно часть собственности может быть передана несовершеннолетнему. Это может быть даже 1/100000.

На решение банка о возможности выделения доли ребенка при ипотеке может повлиять подтверждение платежеспособности, наличия накоплений, альтернативной недвижимости или автомобиля.

На сегодняшний день сделки с выделением детской доли заключают Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ (АИЖК).

Выделение доли детям до погашения ипотеки

Как было сказано выше, не все банки готовы пойти на эту процедуру. Однако крупные кредитные организации стараются соблюдать предписания органов опеки, вставать в этом вопросе на сторону клиента. Доли малолетних членов семьи должны быть определены до момента получения жилищной ссуды. Рассмотрим поэтапно, как выделить части собственности в этой ситуации.

Особенности

К нюансам этой процедуры можно отнести:

• Необходимость получения согласования от банка, органов опеки.
• Если средства материнского сертификата были использованы на строительство жилого дома, то доля должна включать часть земли, на которой это строительство ведется.
• Когда покупаемый объект находится в стадии строительства, регистрация на детей части владения возможна только после его окончания. Это происходит после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта получения объекта, но до момента регистрации права собственности заемщика.
• Необходимость выделения детской части должна быть зафиксирована в договоре купли-продажи.

Документы

1. Удостоверяющие личность документы.
2. Отчет об оценке квартиры.
3. Правоустанавливающие документы (выписка из единого реестра).
4. Согласие другого супруга.
5. Письменное заявление в банк о возможности распределения собственности несовершеннолетним.

Порядок действий

Процесс состоит из следующих действий:

1. Получить решение банка о возможности выдачи ипотеки. На этом этапе стоит устно проговорить возможность выделения детской доли, использование семейного сертификата.
2. Подобрать квартиру.
3. Получить от банка согласие на сделку с выделением доли.
4. Передать в органы опеки запрос на согласование проведения сделки.
5. Подписать договор покупки квартиры. Текст должен содержать пункт о наделении несовершеннолетних долями в приобретаемом объекте.
6. Передать все документы на регистрацию.
7. Дождаться окончания госрегистрации, получить ипотеку, окончательно рассчитаться с продавцом.

Выделение доли детям после погашения ипотеки

Выделить доли детям после погашения ипотеки значительно проще, потому что эта процедура не требует получения дополнительных согласований со стороны банка. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Особенности

Эта процедура также имеет ряд нюансов:

• Если в период действия кредитного договора в семье появился еще один малыш, его обязаны наделить долей наравне со старшими детьми.
• На сбор всех документов и проведение процедуры передачи отводится 6 месяцев после расчета по кредиту. Если семья не успевает завершить процесс в этот период, надзорные органы имеют право в судебном порядке взыскать номинал маткапитала обратно.
• Для передачи права собственности можно составить договор дарения или соглашение о передаче части квартиры. Оба эти документа нотариально заверяются. Они подразумевают переход собственности без внесения дополнительных оплат.
• Если супруги оба являются собственниками, но доля каждого из них не определена, сначала необходимо выделить их части, после этого – детские. Одновременно выделить доли каждого не получится из-за разных оснований для получения. Части супругов выделяются на основании соглашения о разделе брачного имущества, в то время как малышам передаются по дарению или соглашению о выделении долей.

Документы

1. Закладная из банка.
2. Заявление на снятие – составит сотрудник МФЦ. Заранее составлять ничего не нужно, госпошлина тоже отсутствует.

Далее для раздела долей в МФЦ нужно подготовить:

Порядок действий

Механизм разграничения прав на собственность по окончании взносов по ипотеке значительно упрощается, не требует дополнительных решений со стороны контролирующих органов или кредитной организации.

1. Получение закладной от банка после полного погашения ипотечного займа. На выдачу у банка есть две недели с момента внесения последней оплаты.
2. Регистрация снятия обременения. Комплект передается в МФЦ, потом собственник получает новую бумагу из единого реестра уже без сведений об ипотеке. Детально об это процедуре мы писали ранее. Потребуется справка о закрытии ипотеки, отсутствии задолженности перед банком.
3. Составление, нотариальное заверение основания раздела собственности (соглашение о добровольной передаче части собственности, договор дарения).
4. Передача документации в орган регистрации. Заявление подает каждый участник от своего имени (за малолетних действуют родители), бланк заполняют сотрудники МФЦ.

Подведем итоги, исходя из всей вышеизложенной информации. Разграничить детские доли возможно до и после погашения ипотеки. Чтобы не было разногласий с органами надзора, следует передавать доли, соотносимые с номиналом маткапитала. Следует тщательно подбирать кредитора, отдавать предпочтение следует тем банкам, которые не препятствуют передачи несовершеннолетним положенную им часть собственности. Документы на передачу долей лучше всего составлять у специалиста в этой области.

Уважаемые читатели! Ситуация на ипотечном рынке меняется очень быстро. В статье описаны общие правила. Чтобы решить индивидуальную ситуацию, обратитесь к нашему юристу – специалист онлайн.

Было полезно и интересно? Поставьте лайк или поделитесь публикацией в социальных сетях. На вопросы всегда рад ответить дежурный юрист нашего портала.

Источник: http://ipotekaved.ru/voprosi/ipoteka-dolya-rebenka.html

Дарение доли в ипотечной квартире

Каждый собственник жилья имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению, в том числе и передавать в дар все жилое помещение, либо его долю. Но всегда ли дарение доли жилого помещения возможно? Если речь идет о квартире, купленной в ипотеку, которая еще не погашена, то в этом случае заемщик ограничен в праве собственника на полное распоряжение своим имуществом: любое отчуждение возможно лишь с согласия кредитного учреждения.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Если заемщик все-таки решает подарить долю жилого помещения до полного погашения кредитных обязательств, согласно ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», он обязан получить согласие кредитора на отчуждение части жилого помещения. Иногда прямо в кредитном договоре прописывается разрешение на дарение, но так как банку невыгодна смена заемщика, такое происходит крайне редко.

Уповать на то, что нотариус при оформлении дарственной не узнает об обременении жилого помещения и не потребует письменное разрешение кредитного учреждения крайне не конструктивно. Согласно ст. 37 ФЗ № 218-ФЗ, данные обо всех ограничениях, наложенных на недвижимость, вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и утаить этот факт не получится.

Пример

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Договор дарения доли в ипотечной квартире должен содержать следующие сведения:

1. Наименование населенного пункта, где заключается договор и дата его составления (прописью).
2. Личные данные сторон договора: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
3. Юридические реквизиты кредитного учреждения, выдавшего ипотечный кредит.
4. Разрешение банка-кредитора на оформление договора дарения.
5. Сведения о жилом помещении: адрес, площадь, технические характеристики.
6. Ссылка на правоустанавливающие документы на квартиру с обязательным указанием, что жилое помещение находится в залоге у банка.
7. Указание на то, что передача доли жилого помещения происходит добровольно и безвозмездно.
8. Права и обязанности дарителя и одариваемого.
9. Запись о том, кто из сторон договора обязуется нести расходы по оформлению.
10. Количество экземпляров документа.
11. Фамилии и инициалы подписантов и их личные подписи.

Порядок дарения

Таким образом, прежде чем приступать к оформлению сделки, даритель должен получить согласие банка на отчуждение доли жилого помещения, так как в случае, если дарение не будет одобрено кредитором, дальнейшие шаги будут бессмысленны.

Условия оформления сделки дарения

Оформление договора дарения части жилого помещения при непогашенном ипотечном кредите – процедура сложная и маловероятная. Подарить долю ипотечной квартиры возможно только при соблюдении множества обязательных условий, а именно:

• в договоре на предоставление ипотечного кредита должен присутствовать пункт о возможности оформления сделки дарения в период, когда ипотека еще не погашена;
• обязательно согласие дарителя и одариваемого на условия совершение сделки дарения, например, перевод обязанностей по выплате ипотечного кредита на одариваемого;
• переоформление ипотечного кредита на одариваемого.

Кроме перечисленных выше, имеются еще несколько обязательных условий оформления договора дарения:

1. Безвозмездность сделки. Даритель не вправе требовать от одариваемого никакого возмещения (ни материального, ни физического) стоимости даримой доли.
2. Отсутствие встречных обязательств. В документе не могут присутствовать никакие встречные обязательства одариваемого по отношению к дарителю, такие сделки считаются незаконными и могут быть оспорены в суде.
3. Описание даримого имущества. В договоре дарения в обязательном порядке должно быть внятное описание даримого объекта: адрес, размер даримой части в долях или процентах, площадь отчуждаемой доли, ее технической состояние и т.п.
4. Прижизненное оформление сделки. Передача части жилого помещения в дар возможна только при жизни владельца квартиры. Отчуждение имущества после смерти собственника возможно только по завещанию или наследственному праву.
5. Согласие совладельцев. Это необходимо в тех случаях, когда жилое помещение находится в совместной собственности двух и более лиц.

Согласия совладельцев при оформлении договора дарения части жилого помещения не потребуется в тех случаях, когда:

• совладельцами являются супруги, договор дарения составляется между ними;
• жилое помещение находится в долевой собственности нескольких граждан;
• имеется соглашение о выделении долей в натуре.

Куда обращаться

Даритель должен посетить банк, в котором оформлялся ипотечный кредит с заявлением о разрешении отчуждения доли жилого помещения третьему лицу. Заявление должно быть подано в тот кредитный отдел, который рассматривал заявление на выдачу ипотечного кредита. Запрос дарителя обрабатывается, далее комиссия выносит решение – одобрить заключение сделки дарения, либо отказать заемщику в отчуждении доли ипотечной квартиры.

Порядок действий

Как и при любой другой сделке с объектом недвижимости, заключение договора дарения доли в ипотечной квартире должно происходить по определенному алгоритму. Даритель должен:

Процедура

1. Если в договоре имеется пункт о запрете на дарение ипотечной квартиры, либо ее доли до полного погашения кредита, то дарение становится невозможным.
2. Если вы найдете пункт о возможности проведения сделки дарения до того, как кредит будет полностью выплачен – смело приступайте к дальнейшим действиям по проведению сделки в соответствии с тем, какие условия дарения указаны в кредитном договоре.
3. Если в договоре нет никакого упоминания о вероятности или запрете заключения договора дарения – необходимо будет посетить банк и получить согласие на оформление дарственной. При посещении кредитного учреждения необходимо иметь при себе кредитный договор и проект договора дарения.

После получения одобрения банка, даритель должен подготовить все необходимые документы и составить проект дарственной, предварительно оговорив все условия с одариваемым, либо его законным представителем. На этом этапе желательно прибегнуть к помощи опытного юриста, либо обратиться в нотариальную контору. Нотариус всегда поможет составить договор дарения в соответствии с российским законодательством и с учетом всех его положений.

После того, как все нюансы будут согласованы, документы собраны и проект договора составлен, стороны посещают нотариальную контору, имея при себе паспорта и другие, необходимые для заключения сделки документы. Нотариус выполнят ряд обязательных действий:

1. Установит личности дарителя и одариваемого, проверит дееспособность всех подписантов.
2. Разъяснит участникам сделки их права и обязанности.
3. Известит дарителя о последствиях заключения сделки, особенно если даритель намерен подарить часть квартиры постороннему лицу.
4. Предложит сторонам подписать документ.
5. Удостоверит договор дарения печатью нотариальной конторы и своей подписью.
6. Внесет данные о сделке в единую систему.

Документы

На каждом этапе оформления сделки потребуется отдельный пакет документов. Для получения согласия на сделку от банка необходимо будет представить в кредитный отдел следующие документы:

• заявление;
• паспорт заемщика (Дарителя);
• справку по форме 2-НДФЛ;
• документы на альтернативное жилое помещение;
• при необходимости – свидетельства о браке и рождении детей.

Для получения права собственности на объект недвижимости заявителю необходимо будет представить в Росреестр:

• заявление;
• разрешение банка на оформление сделки дарения;
• паспорта дарителя и одариваемого;
• правоустанавливающий документ на жилое помещение;
• техпаспорт на квартиру;
• выписку из ЕГРН;
• при необходимости – согласие совладельцев на отчуждение доли в жилом помещении;
• справка о составе семьи, либо выписка из домовой книги;
• при необходимости – разрешение органов опеки и попечительства;
• если сделка заключается между родственниками – документ, подтверждающий родственные отношения между дарителем и выгодоприобретателем.

Расходы

При заключении сделки дарения сторонам придется понести некоторые расходы:

1. В нотариальной конторе за оформление дарственной придется уплатить госпошлину, размер которой составит 0,5% от стоимости подарка. При этом, минимальный размер госпошлины составляет 300 рублей, максимальный – 20 000 рублей.
2. Кроме того, за составление и выпуск договора дарения дополнительно необходимо будет заплатить от двух до пяти тысяч рублей (стоимость услуг нотариуса зависит от региона).
3. Размер госпошлины при получении выписки из ЕГРН составляет две тысячи рублей.
4. Некоторые справки и выписки также платные, стоимость их получения – от одной тысячи рублей.

Налоги

При получении недвижимости в дар выгодоприобретатель обязан заплатить подоходный налог, который для резидентов РФ составляет 13%. Нерезиденты должны уплачивать 30% от стоимости полученного в подарок объекта недвижимости.

Банк не дает разрешения на сделку

Согласие на дарение доли ипотечной квартиры – явление редкое. Чаще всего кредитные учреждения не одобряют сделку дарения, особенно если в ипотечном договоре прямо указано на запрет такой процедуры.

Чаще всего отказы бывают в следующих случаях:

1. Заемщик, выступающий в качестве потенциального дарителя, нарушает график платежей.
2. В ипотечном договоре имеется пункт о запрете на отчуждение жилого помещения до полного погашения ипотечного кредита.
3. Ипотека взята недавно и большая часть кредита не погашена.
4. Частая смена места жительства заемщика.
5. Заемщик испытывает финансовые затруднения ( длительная болезнь, потеря работы и т.п.).

Что делать в таких ситуациях? Сначала полностью погасить ипотечный кредит, и только потом приступать к процедуре дарения доли квартиры.

Выводы

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:

1. Ипотечная квартира (ее часть) может быть подарена только с разрешения кредитного учреждения.
2. Если в договоре на ипотечный кредит есть пункт о возможности дарения доли в жилом помещении, то вероятность совершения сделки значительно повышается.
3. При наличии в договоре запрета на отчуждение жилого помещения (его доли) до полного погашения ипотечного кредита, вероятность совершения сделки почти нулевая.
4. Банк может разрешить сделку дарения доли жилого помещения несовершеннолетнему ребенку, если даритель берет на себя обязательство по дальнейшему погашению кредита.
5. Незаконное отчуждение ипотечной квартиры (без согласия банка) чревато аннулированием сделки в суде и продажей жилого помещения банком на торгах.
6. Выгодоприобретатели обязаны оплачивать подоходный налог, близкие родственники от него освобождаются.

Дарение ипотечного жилого помещения, либо его доли – довольно сложная процедура. На этот процесс влияют множество факторов, о которых простой обыватель может даже не догадываться. Многие потенциальные дарители сталкиваются с отказом кредитного учреждения и пытаются совершить сделку в обход закона, а это чревато необратимыми последствиями.

Конечно, можно попытаться найти выход из ситуации самостоятельно, но, все-таки, лучше обратиться за помощью к профессионалу – юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Такие специалисты работают на нашем сайте. Обратиться за консультацией вы можете круглосуточно. Для этого вы можете позвонить по телефонам, указанным ниже, либо связаться со специалистом онлайн.

• проконсультируют вас;
• ответят на интересующие вопросы;
• помогут составить проект дарственной;
• подскажут, как лучше взаимодействовать с кредитным учреждением для достижения нужного вам результата.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: http://ros-nasledstvo.ru/darenie-doli-v-ipotechnoj-kvartire/