Сдать в аренду часть нежилого помещения

Все что нужно знать по теме: "Сдать в аренду часть нежилого помещения" с точки зрения профессионалов. Актуальность информации на 2020 год вы можете уточнить у дежурного специалиста.

Сдать в аренду часть нежилого помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Бюджетное учреждение хочет передать в аренду помещения (часть здания), находящиеся у него в оперативном управлении.
Неизвестны общая площадь помещений, планируемых к передаче в аренду, а также общая площадь здания, в котором они находятся. Арендатором, предположительно, будет лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (коммерческая организация или ИП).
Будет ли являться передача помещений в аренду основанием для изъятия имущества собственником как излишнего и неиспользуемого?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

10 февраля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) В соответствии с ч. 5 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и Перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.

Источник: http://www.garant.ru/consult/civil_law/1093970/

Гражданское законодательство

Гражданское законодательство

Вопрос
пользователя

Возможно ли сдать в аренду часть нежилого помещения (комнаты)?

Ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Статьей 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Статьей 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Требования, предъявляемые к договору аренды, предусмотрены гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ перечисляет объекты договора аренды, общим признаком которых выступает способность не терять своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В данном перечне упомянуты здания и сооружения. О возможности передачи в аренду помещений или их частей в ГК РФ прямо ничего не сказано.

Однако следует иметь в виду следующее.

Президиум ВАС РФ, обращая внимание, что ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, указал, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться нормы ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 г. N 53).

Относительно части помещения (части комнаты) можно отметить следующее.

Часть помещения, во-первых, в процессе использования не теряет своих натуральных свойств, т.е. является непотребляемой вещью; во-вторых, обладает определенными физическими характеристиками, позволяющими рассматривать ее в качестве недвижимой вещи (т.е. вещи, перемещение которой без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ)) и индивидуализировать ее по отношению к иной недвижимости (например, обозначением на экспликации к поэтажному плану); в-третьих, даже часть помещения может представлять экономический интерес, что говорит о возможности участия в гражданском обороте наряду с другими вещами также и части помещения, как самостоятельного объекта права.

Учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод, что гражданское законодательство допускает заключение договора аренды части помещения.

Возможность передачи в аренду части помещения подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС СКО от 11 мая 2006 г. N Ф08-1831/06, ФАС МО от 27 сентября 2007 г. N КГ-А40/9763-07, ФАС МО от 26 июля 2007 г. N КГ-А40/6697-07, ФАС ЦО от 10 ноября 2005 г. N А14-14311-2004/549/32).

Необходимо учитывать, что имущество может быть предметом договора аренды, только если оно индивидуализировано. Если имущество в договоре не обозначено таким образом, который позволяет определенно установить это имущество, то договор аренды является незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 25 октября 2007 г. N А56-40396/2006, ФАС Западно-Сибирского округа от 04 октября 2006 г. N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Западно-Сибирского округа от 19 июня 2006 г. N Ф04-2869/2006(22599-А46-38)).

Таким образом, часть помещения может быть объектом договора аренды, если она индивидуализирована в договоре таким способом, который позволяет на основании имеющихся в договоре и приложениях к нему данных однозначно определить передаваемое в аренду имущество (указание в договоре соответствующих характеристик части помещения, прилагаемые к договору планы и т.п.). Обращаем внимание, что договор аренды части помещения, как и договоры аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Грани Гаранта IV квартал 2008. Учредитель — ООО НПП «Гарант-Сервис».
Главный редактор — Шер Л.Л.
Адрес редакции: 119991, ГСП-1, Москва, Ленинские горы, д.1, стр.77, Центр информационных технологий МГУ.
© ООО «НПП «Гарант-Сервис», 2008. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.
Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/editions/grani/10436/10446/

Заключение договора аренды части нежилого помещения. Образец соглашения и другие нюансы сделки

У некоторых организаций и предпринимателей зачастую возникает потребность взять в аренду часть нежилого помещения. Такая необходимость появляется не только у представителей малого бизнеса, которые хотят установить на небольшой площади островок-витрину или вендинговый аппарат, но и у крупных банков, размещающих свои терминалы на площадях коммерческой недвижимости. В статье поговорим об особенностях аренды части нежилых помещений.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли сдать в аренду часть комнаты нежилого помещения?

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ, участники соглашения имеют право на заключение контракта как предусмотренного, так и не предусмотренного законодательно. Закон не запрещает заключение договоров подобного типа. Арбитражная практика также соглашается с законностью сдачи в аренду частей недвижимости.

Если часть нежилого помещения в контракте не прописана подобным образом, позволяющим определить сдаваемое помещение, то договор аренды не может быть заключен в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ. Для этого в контракте должны быть прописаны необходимые характеристики сдаваемого имущества, планы и пр.

Еще один важный аспект — на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ все договора, заключенные на срок от одного года, должны быть официально зарегистрированы.

Как отразить это в соглашении?

Для оформления договора требуется согласовывать границы части здания документально. Например, можно составить план арендуемой площади с отсылкой на кадастровый паспорт недвижимости или прописать арендуемую часть на плане здания и т.д. Но в любом случае, требуется прорисовать арендуемую площадь в документации, в которой отражается план всего помещения.

В дальнейшем, графическое отображение прикрепляется к арендному соглашению: его можно как приложить к контракту, так и прикрепить к акту приема-передачи площади.

Отсутствие согласования границ арендуемой части нежилого помещения или неправильное оформление может привести к тому, что контракт будет признан недействительным.

Особого внимания требует тот факт, что в Росреестре регистрируют договор аренды части площади только при наличии кадастровой выписки или же кадастрового паспорта. В случае, если стороны решили заключить долгосрочный договор, им рекомендуется своевременно внести данные о той части здания, которую планируется сдавать, в кадастр.

Особенности условий соглашения

В соответствии с § 4 гл. № 34 ГК РФ, сдаваться в аренду могут только такие объекты недвижимости, как здания и сооружения. В реальности коммерсантам зачастую удобнее арендовать часть коммерческой недвижимости, нежели снимать все здание целиком.

Что выступает предметом договора?

С точки зрения закона предприниматель арендует все здание, но в договоре указывается, что использовать планирует только его часть и поэтому плата за аренду будет меньше. Часть недвижимого имущества, как предмет сделки по аренде, подробно описывается в договоре. В нем указывается точное местоположение: этаж, общую площадь, а также технические характеристики и прочие параметры, дающие возможность определить сдаваемую площадь.

Обязанности для арендатора

При составлении договора нужно детально расписать обязанности арендатора, которые он должен осуществлять в отношении снимаемой площади, а не всего здания.

Обязанности арендатора регламентируются Гражданским кодексом РФ. Арендатор обязан:

  • использовать объект аренды в соответствии с условиями договора, если они не были определены — в соответствии с назначением имущества (часть 1 статьи 615 ГК РФ);
  • вносить арендную плату собственнику части нежилого помещения (ст. 614 ГК РФ);
  • обеспечивать сохранность имущества, нести расходы по его содержанию и производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом/ договором (ч. 2 ст. 616 ГК РФ);
  • вернуть имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, возможно со следами износа вследствии эксплуатации, после окончания срока действия договора (ст. 622 ГК РФ).

Как правильно составить договор?

Арендное соглашение части нежилого здания фактически не отличается от обычных арендных контрактов.

  • В качестве предмета договора в нем должны быть прописаны характеристики помещения, количество сдаваемых помещений и их площадь.
  • Также прописываются данные сторон, их права и обязанности, условия, при которых договор может быть расторгнут.

Составляется соглашение по следующей форме:

  1. В шапке документа прописывается его название и порядковый номер, данные сторон и дата составления.
  2. Предмет соглашения — в этом пункте прописываются все данные о части помещения: данные технического паспорта, кадастровые сведения из выписки ЕГРН, номер свидетельства о праве собственности (при его наличии) и т.д.
  3. Особенности расчета за арендную плату. Здесь следует указать как стоимость аренды части помещения, так и коммунальные платежи и все дополнительные расходы по содержанию здания (охрана, уборка, вывоз мусора и т.д.).
  4. Права и обязанности сторон. В данном пункте указываются гарантии арендодателя по предоставлению площади и качественного оказания услуг, а со стороны арендатора — сохранность части недвижимости, полученной на правах аренды.
  5. Ответственности сторон.
  6. Порядок размещения споров.
  7. Изменение и прекращение соглашения.
  8. Прочие условия – индивидуальные условия арендного соглашения.
  9. Реквизиты, подписи и печати сторон.

Как и у любого соглашения, у него есть определенные особенности, которые следует учитывать при составлении:

  • Оформление технического паспорта может потребоваться в том случае, если соглашение оформляется на срок менее одного года — потребуется индивидуализация части помещения.
  • Регистрация соглашения в органах Росреестра потребуется, если срок договора составляет более одного года.
  • Для того, чтобы точно прописать характеристики части площади, помещение должно быть разделено перегородками, а сами части должны быть пронумерованы.

Нужно ли регистрировать этот документ?

В соответствии с законодательством, необходимо регистрировать те арендные соглашения, которые составляются на срок более одного года.

Куда обращаться для регистрации?

Для регистрации соглашения нужно обратиться в территориальные органы Росреестра, либо отделение МФЦ.

Какие документы необходимо собрать?

Подается следующий пакет документов:

  • заявление сторон;
  • договор — подается в 3 копиях (для арендатора, арендодателя и Росреестра);
  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • технический паспорт;
  • правоудостоверяющие документы;
  • ООО подают правоустанавливающие документы;
  • ИП подают документы, подтверждающие регистрацию;
  • квитанция об оплате пошлины.

Сроки

Через 10 рабочих дней договор фиксируется в органах Росреестра и стороны могут возобновить отношения.

Размер пошлины

Размер пошлины за регистрацию арендного соглашения составляет:

  • 22 000 руб. – для юридических лиц;
  • 2 000 руб. – для физических лиц.

Другие нюансы

При аренде части нежилого помещения или здания, её необходимо поставить на кадастровый учет. ФЗ от 24.07.07 г. № 221 установлен порядок индивидуализации части недвижимости, осуществляемая после постановки на кадастровый учет. Для постановки на учет требуется проведение кадастровых работ, результатом которых станет детальное описание и фиксация части помещения в гос. кадастре.

Для постановки на гос. кадастровый учет части здания нужно представить в Росреестр следующие документы:

  1. Заявление.
  2. Паспорт.
  3. План помещения.
  4. Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности.

В заключение отметим, что арендодателям проще сдавать недвижимость по частям, так как найти одного арендатора на большую площадь достаточно непросто. Со стороны предпринимателей, чей бизнес не занимает много места, взять в аренду часть недвижимости также представляется гораздо более целесообразным, чем аренда больших торговых площадей. У заключения подобного рода соглашений есть свои нюансы, которые мы подробно рассмотрели в статье.

Зная, как правильно составить арендное соглашения, можно смело брать часть здания в аренду и не опасаться мошенничества и споров с арендодателем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

В НОМЕРЕ:
Читайте так же:  Как сдать в аренду квартиру

Источник: http://101urist.com/nedvizhimost/nezhilaya/sdelki/arenda/poryadok-oformleniya/dogovor-poryadok-oformleniya/chasti-pomescheniya.html

Юридическая компания Аймрайт

Зачастую перед организацией встает необходимость взять в аренду не все жилое помещение, а лишь его часть. Например, это может потребоваться для размещения банкомата, платежного терминала, торговой точки и т.д. А с учетом того, что в качестве «помещения» иногда регистрируется целый этаж здания, часть этого помещения может представлять собой целый торговый зал. В этом случае, как правило, возникают вопросы о том, можно ли заключить такой договор, что за объект берется в аренду, какова специфика таких договоров? Далее мы осветим основные особенности заключения договоров аренды части нежилого помещения.

Можно ли заключить договор аренды части нежилого помещения?

Гражданский кодекс РФ исходит из правила «разрешено все, что прямо не запрещено», поэтому, поскольку в законе отсутствует запрет на заключение подобных договоров, а коммерческие организации испытывают необходимость в аренде части помещений, заключение соответствующих договоров допустимо. На этой же позиции стоит и судебная арбитражная практика, которая признает действительность договоров аренды части помещений.

Поэтому заключение договора аренды части нежилого помещения является законным.

Как описать предмет аренды в договоре?

Поскольку самостоятельным объектом недвижимости является лишь помещение в целом, встает вопрос о том, как описать ту его часть, которая берется в аренду. Однажды нашей компании представился случай защищать клиентов, которые установили границы части помещения путем их прорисовки мелом на полу, стенах и потолке, а фотографии этой прорисовки приложили к договору. В том конкретном деле нам удалось отстоять их права, однако сам по себе этот способ установления границ очень ненадежный, поскольку на фотографиях, как правило, имеет место искажение перспективы, сложности с определением масштаба, фотографии поддаются изменению, а регистрирующие органы с недоумением относятся к согласованию предмета договора путем предоставления фотографий и отказывают в проведении регистрации.

Читайте так же:  Вопрос по прописке прежнего хозяина дома

Поэтому для того, чтобы исключить риски признания в дальнейшем договора аренды незаключенным в связи с несогласованностью предмета, а также обеспечить возможность регистрации прав по договору аренды в реестре, следует использовать документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения. Конкретные варианты могут быть различными: составление плана арендуемых площадей в привязке к кадастровому паспорту помещения, выкопировка арендуемой площади технического паспорта, прорисовка арендуемой площади на поэтажном плане и т.д. В любом случае должно быть графическое отображение арендуемых площадей, привязанное к какому-либо официальному документу, отражающему план помещения. Причем это отображение должно быть либо включено в сам договор аренды, либо являться приложением к нему или акту приема-передачи помещения.

Следует отметить, что территориальные органы Росреестра занимают позицию, согласно которой регистрация договора аренды части помещения возможна лишь в случае предоставления кадастрового паспорта или кадастровой выписки на данную часть нежилого помещения. Поэтому в случае, если вы заключаете долгосрочный договора аренды и не хотите заниматься судебным обжалованием отказа в осуществлении регистрации, следует заранее озаботиться внесением сведений о части помещения в кадастр.

Важно: ненадлежащее согласование границ арендуемой части нежилого помещения может привести к признанию договора аренды незаключенным.

Особенности условий договоров аренды части нежилого помещения

Поскольку юридически как самостоятельный объект права существует только помещение в целом, объектом договора аренды части нежилого помещения выступает, тем не менее, все помещение целиком. Иными словами, с точки зрения закона арендатор берет в аренду все помещение, но договаривается с арендодателем о том, что использовать он будет лишь часть помещения и соответственно арендная плата будет меньше. Такая специфическая конструкция порождает некоторые сложности.

Например, в силу общих положений закона арендатор обязан осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Буквальное толкование этого положения применительно к ситуации аренды части нежилого помещения с учетом вышесказанного приведет к выводу о том, что обязанность по осуществлению текущего ремонта распространяется на все помещение, а не его часть. Данное решение очевидно необоснованно, поэтому в договоре аренды следует подробно описать объем обязанностей арендатора по содержанию соответствующего помещения.

Читайте так же:  Кому подчиняются участковые полицейские

Этот объем может быть различен с учетом особенностей деятельности арендатора. Если речь идет об установке платежного терминала, то логичнее всего будет освободить арендатора от обязанностей по ремонту, если арендуемая часть помещения представляет собой торговый зал, то обязанности арендатора по содержанию могут ограничиваться физическими границами арендуемой площади и т.д.

В целом заключение договоров аренды части помещения требует достаточно серьезной юридической проработки, которая обеспечивает возможность эффективной защиты прав на случай нарушений другой стороны. Наша юридическая компания предлагает услуги по разработке индивидуальных договоров аренды части помещений, типовых образцов, проведению переговоров по вопросам заключения подобных договоров, составлению протоколов разногласий и т.д.

Чтобы сделать первый шаг к плодотворному сотрудничеству свяжитесь с нами по телефону:

Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Источник: http://imright.ru/arenda-chasti-pomeshheniya/

Сдать в аренду часть нежилого помещения

Доброго времени суток!
Для наглядности прикладываю схему помещения.
схема.png
Нужно сдать помещения 1-4 и часть помещения №5(торговый зал) таким образом, чтобы площадь торгового зала была 150 кв.м.
Обязательно ли там нужна стена или можно как-то иначе определить границу?
Московская область, если это имеет значение.

10.07.2012, 09:22 #2

а стену зачем ставаить? я вот часто заходя в ТЦ или тот же перекрёсток вижу стеклянные кабинки арендаторов, сдаете метры, а не стены

как-то так примерно, зачем стена то?

«Объектом аренды является часть (площадью 65 кв. м) нежилого помещения (N 46 на поэтажном плане), расположенного в здании с кадастровым номером ________________ по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, д. 25, этаж 2, общая площадь помещения 235 кв. м.
Арендуемая часть нежилого помещения (Объект аренды) имеет следующие характеристики:
— площадь — 65 (шестьдесят пять) кв. м;
— расположение в составе помещения — справа от входа в помещение.
Границы и площадь объекта аренды (части помещения) выделены на поэтажном плане технического паспорта помещения N ____, выданного ______________________ (указываются номер, дата и орган, выдавший документ), который является неотъемлемым приложением к настоящему договору».

Добавлено через 5 минут 32 секунды
Спёрла у Консультанта+

Источник: http://regforum.ru/forum/showthread.php?t=100871

Можно ли сдать в аренду для юридического адреса часть офиса и какова минимальная площадь?

У меня 2 вопроса:

1. Можно ли сдать в аренду, для юридического адреса, часть помещения? Например помещения 10 кв.м, а в этом помещении 3 организации и у каждой в договоре прописано 3,30м2

2. Как это правильно указать в договоре? Что бы у Арендатора и Арендодателя не возникло проблем.

Заранее благодарю за ответы.

Ответы юристов ( 3 )

Уважаемая Илона! Доброго! По уму надо вникать в право устанавливающие документы на помещение.

А так, можете однозначно. Никаких минимальных площадей здесь нет (если не идет речи о производстве или размещении коллектива людей).

10.07.2012, 09:59 #3
Видео (кликните для воспроизведения).

Здесь просто могут быть вопросы от Рострудинспекции, Роспотребнадзора.

Если только под адрес — без вопросов.

Собственник физ лицо. Открыто ИП на это физ лицо, вид деятельности сдача в аренду собственного не движимого имущества.
В договорах аренды с арендаторами указано помещение под офис. Получается в одном помещении будут числиться 3 офиса разных организаций, так можно?

можно, по уму только бы еще посмотреть виды разрешенного использования земельного участка (здесь смотрим местные Правила землепользования и застройки -ПЗЗ- с картой зонирования).

  • 8,1 рейтинг
  • 1810 отзывов

минимальный и максимальный адрес арендуемой площади ничем не предусмотрен, законодательных ограничений на этот счёт нет, он может быть и 1 квадратный метр

Но важно, чтобы все организации, которые зарегистрированы по этому адресу, там в самом деле находились и осуществляли деятельность

Нужно помнить, что налоговые органы собирают информацию о местах так называемой массовой регистрации, если зарегистрированные по этому адресу там не осуществляют свою деятельность, то это помещение может стать одним из таких

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

То есть в договоре можете так и прописать, что арендуется часть помещения

  • 7,2 рейтинг
  • 702 отзыва

Добрый день! Вы можете сдать часть помещения в аренду с соблюдением всех необходимых условий.Ограничений по метражу нет.

В соот. со ст.607 ГК РФ:

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 данной статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В силу пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации с 01.01.2013 представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 февраля 2018 г. N 307-КГ17-18061 дано разъяснение, что:

Отсутствие в государственном кадастре сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не препятствует госрегистрации договора аренды части здания (помещения). Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты. http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71784750/#ixzz5d9ihFMNr

Таким образом, вы сдаете часть помещения, прикладывая к договору выкопировку из техпаспорта (техплана) всего здания с указанием передаваемой в аренду части.

Источник: http://pravoved.ru/question/2231957/

Особенности аренды муниципальных нежилых помещений

Подходящее нежилое помещение для ведения бизнеса можно арендовать и у государства.

Государственное имущество обычно принадлежит местному муниципалитету либо региону. Стоимость аренды муниципального имущества иногда на порядок дешевле аналогичного коммерческого или частного.

Аренда такого имущества имеет некоторые отличия от аренды негосударственного.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Кто может оформить в пользование муниципальное здание?

Нежилое помещение у государства могут арендовать как юридические, так и физические лица. Физическое лицо должно иметь статус индивидуального предпринимателя. Система налогообложения – любая.

Способы

Арендовать муниципальное нежилое помещение можно только двумя способами: торги на аукционе на право аренды конкретного помещения либо договор субаренды.

Торги на аукционе

Объявление о торгах на право аренды муниципальной недвижимости публикуется в СМИ и дублируется на сайтах соответствующей администрации и официальном сайте РФ (torgi.gov.ru). Сами торги происходят через 30 суток после появления объявления в публичном доступе.

Организация или предприниматель заинтересованные в торгах обращаются в местный орган власти для регистрации в аукционе.

Для регистрации необходимо предоставить пакет документов. В него входят:

  • заявка на участие в торгах;
  • оригиналы или заверенные нотариусом копии свидетельства о внесении в Единый Госреестр ЕГРЮЛ или ЕГРИП соответственно.

Организации и ИП зарегистрированные после 1 января 2017 года вместо свидетельств предоставляют лист записи ЕГРЮЛ или ЕГРИП:

  • оригинал или ксерокопия квитанции об оплате первоначального взноса;
  • паспорт ИП или представителя юридического лица.

Юридические лица дополнительно предоставляют:

  • копии учредительных документов;
  • решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо его копию если заключение договора или внесение задатка является для заявителя крупной сделкой;
  • документ, подтверждающий полномочия лица для участия в аукционе.

Во время проведения аукциона участник голосует за уже предложенную стоимость, также он может поднимать цену. Подъём цены происходит пошагово, один шаг находится в пределах 0,5 – 5 % от начальной цены. Участник предложивший максимальную цену признаётся победителем.

Результаты публикуются в СМИ и на сайтах в течение 3-х дней после завершения аукциона в виде протокола о результатах.

От участия в аукционе отстраняются заявители:

  1. не внесшие задаток;
  2. представившие неполный комплект документов;
  3. являющиеся банкротами;
  4. находящиеся в процессе ликвидации;
  5. с приостановленной деятельностью по решению суда.

Аукцион признается несостоявшимся:

  • если участников не было вообще;
  • все участники остановились на начальной цене;
  • все участники отстранены от торгов;
  • только один претендент.

Согласно статье 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 г. в редакции от 23.04.2018 г. торги на право аренды нежилого муниципального имущества не проводятся в случаях:

  1. организация или предприниматель осуществляет юридические услуги (адвокаты, нотариусы);
  2. ведение медицинской или образовательной деятельности;
  3. является некоммерческой организацией (НКО);
  4. договор заключается на срок не более 30 дней в течение 6 календарных месяцев (узнать о том, на какой срок могут заключаться договора аренды нежилых помещений, можно здесь);
  5. помещение имеет общую площадь не более 20 квадратных метров и не превышает 10% от всего здания по площади;
  6. единственный участник конкурса.

Договор субаренды

Договор субаренды заключается с арендодателем, имеющим право сдавать арендуемую муниципальную площадь в субаренду. Аренда помещения в этом случае ничем не отличается от аренды коммерческой или частной недвижимости. У арендодателя должно быть разрешение администрации на право сдачи арендуемого помещения или его части в субаренду.

Права и обязанности арендатора государственного здания

  1. своевременно оплачивать арендную плату по графику платежей;
  2. самостоятельно заключать договора с коммунальными службами;
  3. вести только заявленный вид предпринимательской деятельности;
  4. производить беспрепятственный допуск представителей муниципалитета.

Льготные условия

Организации и предприниматели занимающиеся социально значимыми видами бизнеса могут арендовать нежилое помещение на льготных условиях. Социально значимыми считаются услуги в областях культуры, спорта, образования, здравоохранения, социального питания и торговли, предприятия бытового обслуживания, ремесленная и производственная деятельность.

Также социально значимым считается предприятие, в котором не менее 50 процентов работников – инвалиды.

В Москве, например, при аренде помещения на 5 лет и более действуют скидки по оплате. За первый год берётся 40% от полной стоимости, за второй – 60%, за третий – 80%, все последующие года – в полном объёме. При договоре на 4 года за первый год – 40%, второй – 80%, последующие года – полностью. Договор на 3 года даёт скидку до 40% стоимости в первый год, далее – полные 100%.

Для детских образовательных учреждений

Аренда помещения на срок до 49 лет при условиях:

  • не менее 80% обучающихся живет в прилегающем районе;
  • в первые 3 года после заключения договора аренды производится реконструкция, а капитальный ремонт – в 18 месяцев;
  • имеется образовательная лицензия.

По программе «Доктор рядом»

Аренда на срок до 20 лет на условиях:

  • имеется лицензия на осуществление медицинской деятельности;
  • в первые 6 месяцев после подписания договора аренды происходит ремонт помещения;
  • бесплатная первичная медпомощь в рамках ОМС.

По программе «Особняк за рубль»

Аренда на срок до 49 лет:

  • в течение 5 лет необходимо провести полный комплекс ремонтно-реставрационных работ;
  • запрещается размещать жильё, превращать в склад или производственное помещение;
  • менять исторический облик здания;
  • несколько раз в год предоставлять доступ в здание для всех.

Пока идёт ремонт аренда оплачивается по полной стоимости, после подписания акта о приемке работ муниципалитетом аренда снижается до 1 рубля за 1 квадратный метр в год.

При соблюдении договора аренды через 3 года арендуемое имущество можно выкупить в собственность. Оплата производится как одноразовым платежом всей стоимости, так и в рассрочку. Рассрочка предоставляется по желанию, но не более чем на 3 года.

Нюансы заключения договора аренды нежилой недвижимости, предусматривающего ее выкуп, мы подробно рассматривали тут.

Написание заявления

Через 10 дней после торгов на право аренды выигравший участник подаёт заявление на аренду нежилого помещения.

К заявлению прикладываются:

  1. копии учредительных документов для юридических лиц;
  2. копия свидетельства ИНН;
  3. копии выписок из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
  4. копии заполненных страниц паспорта;
  5. другие документы.

Перечень документов в разных регионах может отличаться.

Заявление пишется по образцу, предоставляемому конкретным муниципалитетом. Строго утвержденная форма отсутствует.

В правом верхнем углу пишем кому и от кого подаётся заявление.

Далее, ниже и в середине листа:

С красной строки «Прошу предоставить в аренду сроком на (количество) лет помещение (здание), общей площадью (размер) кв. м., расположенное по адресу (адрес здания) для размещения (цель использования)»

Со следующей строки: «Список документов прилагаю» и немного отступив со следующей строки нумерованный список приложенных документов. Краткое описание каждого отдельного документа пишется на новой строке.

В заключение ставим число и подпись. Подпись можно расшифровать.

Контактный телефон указываем после подписи, также его можно указать в начале заявления.

Пример заявления:

Департамента недвижимости муниципального образования

город Новый Уренгой

от ИП Иванова Ивана Ивановича

Прошу предоставить в аренду нежилое помещение общей площадью 30 м2, расположенное по адресу: г. Новый Уренгой, ул. Молодёжная, д. 11, под использование под торговлю

продовольственной (промышленной) группой товаров (офис, склад и т.д.).

Дата _________________И.И. Иванов

Пример 2

Зуевского района Кировской области

ФИО, наименование заявителя

Прошу предоставить в аренду сроком на _________________ здание (помещение), общей площадью _____________ кв.м., расположенное по адресу: ________________________________________________________ для размещения _______________________________________ (цель использования имущества).

Следующие прилагаемые документы являются неотъемлемой частью настоящей заявки:

  1. Копии учредительных документов.
  2. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
  3. Выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица), выписка из ЕГРИП (для индивидуального предпринимателя).

Регистрация договора

Договор со сроком аренды более года необходимо регистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию может подать сам арендатор, так и арендодатель.

В территориальный отдел Росреестра предоставляются следующие документы:

  1. заявка о госрегистрации;
  2. договор об аренде помещения в 3-х экземплярах;
  3. кадастровый паспорт;
  4. учредительные документы юридического лица (устав, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ);
  5. выписка из ЕГРИП и ИНН предпринимателя;
  6. паспорт заявителя;
  7. квитанция об оплате госпошлины.

Срок регистрации аренды муниципального имущества составляет 5 дней.

Госпошлина за регистрацию – 2000 рублей для физических лиц, 22000 рублей – для организаций (п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Для ИП госпошлина – 2000 рублей.

О том, в каких случаях договор аренды нежилого помещения можно не регистрировать и какие последствия это может иметь, мы рассказывали в этом материале.

Досрочное расторжение

Договор аренды расторгается в одностороннем порядке:

  • если арендатор использует полученное имущество не по назначению;
  • несвоевременно вносит арендную плату;
  • содержит помещение в ненадлежащем виде;
  • другие причины.

Арендатор может самостоятельно разорвать арендный договор. Для этого необходимо уведомить арендодателя за 30 суток до момента прекращения деятельности в помещении. В уведомлении необходимо указать причину расторжения договора, пункт договора, предусматривающий досрочное расторжение, дату прекращения арендных отношений.

В заключение отметим положительные и отрицательные стороны аренды муниципального помещения.

Плюсом является:

  • невысокая арендная плата;
  • возможность выкупа в собственность;
  • нет риска обмана или мошенничества.

Минусом является:

  • участие в торгах;
  • непривлекательное местоположение;
  • ремонт за свой счёт;
  • возможность досрочного расторжения договора арендодателем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/poryadok-oformleniya/vidy-dogovorov/ar-ot-gosudarstva.html

Сдать в аренду часть нежилого помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1