Продавать квартиру или сдавать в аренду

Что выгоднее сделать с квартирой: продать её или сдавать в аренду?

Итак, сейчас специалисты по недвижимости сайта elitearenda.ru рассмотрят вопрос о том, что выгоднее продать квартиру или сдавать в аренду.

Ниже мы приведем расчеты, доказывающие выгоду того или иного варианта.

Вариант 1. Сдавать квартиру с помесячной оплатой

Забегая вперед, скажем, что рентабельность этого варианта обычно составляет 6-7% годовых для крупных провинциальных городов и около 4-5% для Москвы. Однако, здесь не учитывается увеличение стоимости самой недвижимости.

Рассмотрим для примера город Санкт-Петербург.

Допустим, Вы купили (не продали) здесь квартиру 11 лет назад и сдаете её.

Рассмотрим, сколько вы бы заработали за это время.

Допустим, речь идет о стандартной однокомнатной квартире в 35 м².

Сколько стоила квартира в Санкт-Петербурге 11 лет назад? В 2009 ее цена составляла 82 700 рублей за 1 м² (в среднем), соответственно, 2 894 500 рублей за «однушку».

Сейчас (конец 2019 года) средняя цена 1 м² в этом городе составляет 124 000 рублей.

Насколько подорожали квартиры за это время? Получается, что почти на 50%.

Таким образом, просто на росте цены вы бы приумножили свои 2 900 000 до 4 350 000 рублей.

Доход от сдачи в аренду приведен в таблице ниже.

Год	Средняя ставка за 1 комн	Отнимаем ЖКХ	За 10 мес
2009	15000	12000	104000
2010	15000	12000	104000
2011	17000	14000	124000
2012	18000	15000	134000
2013	20000	17000	154000
2014	20000	17000	154000
2015	19000	15000	132000
2016	20000	16000	142000
2017	20000	16000	142000
2018	21000	17000	152000
2019	21000	17000	152000
Итог	1494000

Комментарии к таблице:

• Вычитается стоимость «коммуналки» 3000 рублей в месяц и 4000 рублей после 2015 года.
• Каждый год – взяли 2 месяца на смену арендатора.
• «Коммуналка» за эти 2 месяца вычитается из годовой прибыли.
• Ежегодно откладываем 10 000 руб на ремонт.

Выходит, что сдача квартиры в аренду принесла бы еще 1 494 000 рублей за 11 лет.

Итого чистая прибыль за 11 лет:

• Было: 2 894 500 руб
• Стало: 4 350 000 + 1 494 000 = 5844000
• Капитал вырос на 102%.
• Рентабельность инвестиций составила 9,2% годовых.

Вариант 2. Сдавать «посуточно»

Существует еще более выгодный вариант, если сдавать квартиру посуточно. Сколько может принести «однушка» при таком варианте?

Чтобы просчитать прибыль, посмотрите, например, сколько сегодня стоит снять квартиру посуточно в Спб: https://bookingspb.com/kvartiry-posutochno/.

Также учтите, что при «среднем» варианте Ваша квартира будет «пустовать» около 16-17 дней каждый месяц.

Конкретные расчеты здесь привести сложно, так как очень много зависит от сезона, района квартиры и от того, будете ли Вы тратить деньги на уборку, содержание и сдачу своего объекта (либо делегируете эту задачу).

Вариант 3 . Депозиты

Продать «однушку» в 2009-м году и положить средства на депозит.

Сколько бы принес банковский вклад за 11 лет? Смотрим таблицу внизу. Ставки по депозитам за каждый год – верные (в том числе за 2015-й год).

Проценты – причисляем к сумме капитала, не тратим.

Год	Капитал к концу года	Ставка
2009	2894500	14
2010	3712196	12,5
2011	4064855	9,5
2012	4552637	12
2013	5076191	11,5
2014	6040667	19
2015	6765547	12
2016	7577413	12
2017	8350309	10,2
2018	9035034	8,2
2019	9757837	8

• Было: 2 894 500 руб
• Стало: 9757 837 руб.
• Капитал вырос на 237%.
• Рентабельность инвестиций составила 21,5% годовых.

Год	Капитал к концу года	Ставка	Прибыль за год
2009	2894500	14	405230
2010	2894500	12,5	361812,5
2011	2894500	9,5	274977,5
2012	2894500	12	347340
2013	2894500	11,5	332867,5
2014	2894500	19	549955
2015	2894500	12	347340
2016	2894500	12	347340
2017	2894500	10,2	295239
2018	2894500	8,2	237349
2019	2894500	8	231560
Сумма	6625511	3731011

• Было: 2 894 500 руб
• Стало: 6 625 511 руб.
• Капитал вырос на 129%.
• Рентабельность инвестиций составила 11,7% годовых.

Вывод: наиболее выгодный вариант – посуточная сдача в аренду. 2-й по «выгоде» — рублевый депозит с капитализацией.

Существует еще 1 вариант: сдача в аренду при вложениях полученной прибыли на банковский депозит. В данной статье мы его не рассматривали.

Источник: http://elitearenda.ru/vygoda-prodat-kvartiru-ili-sdavat.htm

Как заработать на недвижимости: продать или сдавать в аренду?

У вас есть «лишняя» квартира – хрущевка, которая досталась в наследство от родственников, или вы располагаете достаточными средствами, которые можно потратить на приобретение недорогой готовой новостройки в местах комплексной застройки. Почему бы не сделать на этом свой «маленький бизнес» – ведь можно сдавать квартиру в аренду и получать ежемесячный доход…

Как заработать на недвижимости?

Постулат о том, что недвижимость всегда растет в цене, развеял недавний кризис: оказывается, цена недвижимости может (и достаточно существенно) уменьшаться. Более того, никто не гарантирует, что в дальнейшем можно будет с легкостью продать жилье в морально устаревших хрущевках, давно и безнадежно требующих капитального ремонта. К слову сказать, реализовать квадратные метры «из тысяч и тысяч» новостроек, строящихся ударными темпами в отдаленных районах, не менее сложная задача: вероятность их подорожания минимальна (если не принимать во внимание корректировку на процент инфляции), а у самого застройщика цена на такое жилье всегда будет ниже.

Квартиру можно сдавать в аренду и получать ежемесячный доход. Пару лет назад инвесторы так и делали: покупали квартиру, которую сдавали арендаторам, а через некоторое время продавали. Высокая доходность достигалась за счет стремительного роста цен на жилье, при этом доходность от самой аренды составляла лишь небольшую часть в общей денежной выгоде.

Квартиру можно продать. При этом распорядиться полученными деньгами также можно несколькими способами: положить в банк, приобрести что-либо, более выгодное с точки зрения инвестирования, или, наконец, просто потратить.

Источник: http://www.n-s-k.net/fix/article/169

Как выгодно продать квартиру

При продаже недвижимости неизбежно возникает множество вопросов. Разбираем самые важные и волнующие, чтобы ваша сделка была закрыта максимально выгодно.

Ждать лучшей цены или продавать сейчас

Продавать жилье выгоднее, когда рынок находится на пике, а не на спаде. Но что делать, если до пика объективно далеко? Призывать здравый смысл. Если вы видите, что стоимость квадратного метра падает, продавайте недвижимость сейчас — не ждите достижения ценового дна. Если стоимость растет, немного подождите и сможете получить больше.

Что увеличивает стоимость недвижимости:

изменение условий банковского кредитования (например, снижение ставки)

общая экономическая ситуация в стране (когда рубль падает, инвесторы спешат вкладываться в недвижимость)

Перед продажей изучите актуальные новости и прогнозы аналитиков. И запомните: идеального времени для продажи нет — решение всегда за вами.

Продать или сдать в аренду

Еще один совет в продолжение темы пиков и спадов: когда рынок далек от своего лучшего состояния, разумнее отложить продажу квартиры и сдавать ее. Так вы немного заработаете и компенсируете расходы на коммуналку. Также в счет аренды можно привести в надлежащий вид квартиру, требующую ремонта. И при изменении рыночной ситуации продать ее дороже.

В какое время года лучше продавать квартиру

Чем выше покупательский спрос, тем больше вероятность продать квартиру дороже. И сезонность — не последний фактор при формировании спроса.

Зима, особенно канун новогодних праздников и январь — самый невыгодный промежуток времени для продажи квартиры. В апреле и мае количество покупателей тоже не велико. Летом из-за сезона отпусков рынок может уйти «в спячку». Зато в августе и сентябре покупательский интерес достигает своего пика: спрос превышает предложение, и продавцы имеют все шансы продать квартиру по более высокой цене.

Естественно, если у вас нашелся покупатель в несезон, совершайте сделку. Если покупателя нет и есть возможность немного подождать, отложите продажу на несколько месяцев — до повышения сезонного спроса.

Как установить адекватную цену

Есть 2 основных пути: более длинный, но бесплатный, и более короткий, но за деньги. В первом случае вы самостоятельно сравниваете стоимость похожих объектов на рынке (по метражу, общему состоянию, расположению) и устанавливаете свою цену. Во втором — этим занимается нанятый оценщик. Он составляет для вас диапазон цен на квартиру и прогноз по их изменению. Также в определении цены могут помочь риелторские агентства.

Цена зависит и от желаемых сроков продажи. Если хотите быстрой сделки, будьте готовы уступить покупателю 5-10% от заявленной стоимости квартиры. Также часто скидку предоставляют при неузаконенных перепланировках.

О чем писать в объявлении о продаже

Работающее объявление — это объявление с качественными и красивыми фотографиями и правильной смысловой нагрузкой в тексте.

Источник: http://blog.domclick.ru/post/kak-vygodno-prodat-kvartiru-1

Риэлторы выяснили, что выгоднее – продавать или сдавать квартиру

11:00 Апрель 20, 2018 11370 0

35% лотов на столичном массовом рынке найма изначально выставлялись на реализацию, 2/3 из них изъяты из продажи, 1/3 одновременно сдаётся и продаётся.

Согласно исследованию Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, более 17 лет понадобится сдавать в аренду самую дешёвую московскую «двушку», чтобы получить полную стоимость её реализации. Однако в свете последних событий многие потенциальные продавцы предпочли стать наймодателями и получать небольшой, но стабильный ежемесячный доход. Таким образом, в условиях нынешней волатильности валют на рынке жилья намечаются новые тенденции: с одной стороны, инвестировать накопленные средства в недвижимость, с другой, отложить продажу «лишней» квартиры, опасаясь продешевить, и сдавать этот объект в аренду.

По данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время средняя стоимость найма 1-комнатной квартиры в Москве составляет 30 тыс. рублей в месяц, 2-комнатной – 35 тыс. рублей, 3-комнатной – 43 тыс. рублей, 4-комнатной квартиры – 55 тыс. рублей.

Наиболее демократичная по цене 2-комнатная квартира сегодня имеет ставку найма 24 тыс. рублей в месяц. Такой объект находится на Новосибирской улице, в 5 минутах транспортом от станции метро «Щелковская». Квартира расположена на 8-м этаже 9-этажного панельного дома. Комнаты изолированные, площадью 18 и 15 кв. м, кухня – 7 кв. м. Объект обустроен необходимой мебелью и бытовой техникой.

Предлагаемая к продаже квартира в данной локации и с подобными параметрами (на 8-м этаже 12-этажного блочного дома) стоит 5,45 млн рублей. Учитывая, что 84% объектов на вторичном рынке столичного жилья продаются сейчас со скидкой (5-7% на лоты экономкласса), из заявленной стоимости рассматриваемой квартиры следует вычесть, допустим, 6%. Таким образом, гипотетическая цена ее реализации составит 5,12 млн рублей.

Чтобы получить указанную сумму в полном объёме (с учётом условности ситуации), необходимо сдавать данную квартиру в аренду более 17 лет. На первый взгляд, выгоднее единовременно получить на руки всю сумму. Тем более, по свидетельству специалистов ИНКОМ-Недвижимость, нынешняя конъюнктура рынка вторичного жилья в столице к этому располагает – спрос на экономичные качественные объекты растёт: по сравнению с тяжёлым кризисным 2015 годом он увеличился на 50%. Сегодня продать квартиру экономкласса стоимостью до 6-7 млн рублей не представляет особого труда – но только при условии корректной оценки лота, даже небольшое завышение заявляемой цены грозит тем, что покупатели попросту проигнорируют переоцененное предложение.

Однако на фоне введения очередных санкций и волатильности валют последнего времени на рынке жилья начали намечаться некоторые новые тренды. С одной стороны, эффективность и перспективность различных инвестиционных инструментов сегодня весьма спорны: акции российских компаний сильно подешевели, ставки по депозитам снижаются, сохраняются риски потери банками лицензий и т.д. Как следствие – часть держателей рублёвых накоплений стремится вложить свободные средства в столичную недвижимость. С другой стороны, некоторые продавцы московского жилья решили повременить с реализацией своих объектов, опасаясь продешевить в нестабильных финансовых условиях, и ограничились сдачей их в аренду, рассчитывая получать пусть небольшой, но стабильный ежемесячный доход.

Как показывает анализ текущей ситуации, 35% столичных квартир, сдаваемых внаём, изначально были выставлены на продажу, затем они находились в т.н. двойной экспозиции – на рынке аренды и на вторичном рынке одновременно, после две трети собственников этих объектов приняли решение отказаться от продажи и лишь сдавать свои квартиры. Впрочем, остальная треть владельцев по-прежнему считает целесообразным одновременно разместить объявления и о продаже, и о сдаче в аренду своего лота – чтобы, пока он не будет продан, получать доход и не тратить дополнительные средства на содержание пустой квартиры.

Обычно в подобной мере – единовременно предлагать объект и в аренду, и на продажу – заинтересованы собственники самых дешевых низкокачественных квартир либо объектов наиболее высокой ценовой категории. И те, и другие лоты могут подолгу оставаться в экспозиции для продажи. Первые – по причине того, что предложение на вторичном рынке жилья сегодня в несколько раз превышает спрос и квартиры с невысокими потребительскими характеристиками не могут быть реализованы быстро без существенного дисконта. При этом сдать в аренду их проще, поскольку экономичные объекты всегда пользуются популярностью у нанимателей; больше того, сейчас спрос на аренду наиболее низкобюджетного жилья на треть превышает предложение. А лоты классов «премиум» и «люкс» никогда не были, что называется, ходовым товаром – это эксклюзив рынка недвижимости.

Источник: http://govoritmoskva.ru/news/157766/

Выгодно ли купить и сдавать квартиру в Москве?

Сама не из Москвы (600 км), подумываю купить однушку или двушку в центре рядом с метро и сдавать. Кто-нибудь так делает? Выгодно? Какие плюсы и минусы? Сложно жильцов найти на длительный срок? За сколько квартира окупится?

Эксперты Woman.ru

Узнай мнение эксперта по твоей теме

Екатерина Гомез Суарез

Психолог, Психолог-консультант. Специалист с сайта b17.ru

Шелудяков Сергей

Психолог, Клинический психолог. Специалист с сайта b17.ru

Дяченко Елена Владимировна

Психолог, Гештальт-терапевт в обучении. Специалист с сайта b17.ru

Астахов Сергей Валерьевич

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Лазарева Екатерина Владимировна

Психолог, Коуч. Специалист с сайта b17.ru

Арзамасцев Дмитрий Валерьевич

Психолог, Экзистенциальный терапевт. Специалист с сайта b17.ru

Филимонова Анна Вячеславовна

Психолог, Аккредитованный гештальт-терапевт. Специалист с сайта b17.ru

Спиридонова Надежда Викторовна

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Пустовойтова Елена Юрьевна

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Сокуренко Анна

Психолог, Консультант. Специалист с сайта b17.ru

Итак, не знаю, где у Вас «центр», но убитая однушка за ТТК (предположим, сразу же), стоит от 6млн. Сдавать от 30/месяц. Итого: окупится за 17 почти лет. Выгодно ли это?
Через 20 лет- да. Это начнёт приносить доход.

Как инвестиция не выгодна. Но если вы не из Москвы то выгодно. Жизнь долгая да и у детей переспективы в москве могут быть выше. Поэтому если жилья в Москве нет то я бы купил, но с расчетом что если что сами там жить будете или ваши дети. А так лучше для инвестиций поискать другие надежные активы — например валютные облигации голубых фишек или гос облигации сша.
У самого квартира в Москве есть, думаю буду покупать вторую если дети будут. А после второй квартиры в бетон вкладывать не буду, а если и буду то в другой город — Питер или Сочи.

Если вы собираетесь купить квартиру в ипотеку и сдавать, то это глупость несусветная. Если есть деньги сразу расплатиться и потом сдавать, чтобы таким образом деньги сохранить в недвижке, то это более-менее разумно. Но заработать тоже вряд ли удастся,если в долгосрочной перспективе, потому что цены на недвигу вряд ли будут существенно расти, а скорее всего, будут падать. Соответственно и на съем тоже. Выгодно сдавать недвигу только если она вам бесплатно досталась или когда-то была куплена по относительно низкой цене.

Вообще считается, что инвестиции в неджвижимость невыгодны, т.к. долго окупаются. Но в российских реалиях я бы при возможности инвестировала именл в недвигу, т.к. это почти гарантия, что деньги не пропадут. Не говоря уже о том, что это регулярный пассивный доход, который особенно хорошо иметь в старости.

Невыгодно. ОФЗ купите под 7,5%. Выгода та же, спокойствия больше.

Похожие темы

Вообще считается, что инвестиции в неджвижимость невыгодны, т.к. долго окупаются. Но в российских реалиях я бы при возможности инвестировала именл в недвигу, т.к. это почти гарантия, что деньги не пропадут. Не говоря уже о том, что это регулярный пассивный доход, который особенно хорошо иметь в старости.

тоже есть доля правды, согласна

Бесполезная тема. Квартира — актив, который быстро не продашь без дисконта. Это раз. Два — пассивный доход это не доход. Это стоимость поддержания недвижимости в нормальном состоянии. Жильцы любой ремонт за 5 лет убивают. Даже косметический нормальный около миллиона будет стоить на однушку. И так каждые 5 лет. 30к -13%=26к. 26к * 5 = 1,5кк. Из них 1кк через 5 лет пойдёт на ремонт косметический. Вы готовы брать на себя столько геморроя ради 500 000 за 5 лет?

Покупка квартиры для сдачи это один из самых примитивных способов вложить деньги. Вы других просто не знаете)) Есть куда более выгодные способы

Короче, если быть честным, более убогого варианта не придумаешь. Это Вы все свои накопления спуститесь на неё??

Итак, не знаю, где у Вас «центр», но убитая однушка за ТТК (предположим, сразу же), стоит от 6млн. Сдавать от 30/месяц. Итого: окупится за 17 почти лет. Выгодно ли это?
Через 20 лет- да. Это начнёт приносить доход.

Короче, если быть честным, более убогого варианта не придумаешь. Это Вы все свои накопления спуститесь на неё??

Покупаете за 7 млн возле метро, делаете ремонт, сдаёте за 40 тыс. Окупится за 15 лет. Дальше — чистая прибыль.

Жалоба

Модератор, обращаю ваше внимание, что текст содержит:

Жалоба отправлена модератору

Страница закроется автоматически
через 5 секунд

Форум: психология

Новое за сегодня

Популярное за сегодня

Пользователь сайта Woman.ru понимает и принимает, что он несет полную ответственность за все материалы частично или полностью опубликованные им с помощью сервиса Woman.ru.
Пользователь сайта Woman.ru гарантирует, что размещение представленных им материалов не нарушает права третьих лиц (включая, но не ограничиваясь авторскими правами), не наносит ущерба их чести и достоинству.
Пользователь сайта Woman.ru, отправляя материалы, тем самым заинтересован в их публикации на сайте и выражает свое согласие на их дальнейшее использование редакцией сайта Woman.ru.

Использование и перепечатка печатных материалов сайта woman.ru возможно только с активной ссылкой на ресурс.
Использование фотоматериалов разрешено только с письменного согласия администрации сайта.

Размещение объектов интеллектуальной собственности (фото, видео, литературные произведения, товарные знаки и т.д.)
на сайте woman.ru разрешено только лицам, имеющим все необходимые права для такого размещения.

Copyright (с) 2016-2020 ООО «Хёрст Шкулёв Паблишинг»

Сетевое издание «WOMAN.RU» (Женщина.РУ)

Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ №ФС77-65950, выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 10 июня 2016 года. 16+

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью «Хёрст Шкулёв Паблишинг»

Источник: http://www.woman.ru/psycho/finance/thread/5084420/

Уведомления

Смотри и читай!

Мы возобновили рассылку новостей

Страна рекомендует!

Теперь на Е1.RU cамые интересные новости страны! Важные публикации и резонансные новости других городов «Сети городских порталов» вы можете читать в специальном разделе «Рекомендуем».

Все новости

В Екатеринбурге военные окунулись в крещенскую купель

Огромное конструктивистское здание на Нагорной рухнуло: видео

Суровый фоторепортаж: показываем, как окунались в купель в екатеринбургской колонии

Новый директор ЦПКиО закрасила огромную оскорбительную надпись о себе псом-охранником

Команда знаменитых тренеров прилетит в Екатеринбург обучать местных риелторов продавать больше квартир

Дело в замужестве? На Эльмаше погибла 16-летняя девушка необычной народности

«Это переплата за сервис»: полицейские задержали мужчин, проверявших счетчики у бабушек втридорога

Замкнулся сам в себе: три потрясающих романа о неудачниках

И на радугу похоже: екатеринбуржцы засняли солнце в виде свечи

Девушки с экшен-камерами и шокированные дети: 10 лучших фото этой ночи с крещенских купаний

Первый канал выпустил фильм про покорение Антарктиды. В путешествии участвовал екатеринбуржец

Водитель собой разбил лобовое стекло: в Екатеринбурге ищут свидетелей столкновения «Газели» и ВАЗа

Встречаем Сергея Карякина в аэропорту вместе с болельщиками: прямой эфир из Кольцово

Машину екатеринбуржца обстреляли из пневматики, когда он остановился на перекрестке

«Уральские «верующие» много на себя берут»: горожане — о требовании лишить Урганта гражданства

В Свердловской области из-за пожара в доме престарелых эвакуировали 20 пациентов

Ездили в Екатеринбург на елку: девочки, пропавшие в Березовском, нашлись

Сбор на поиски в час ночи: в Березовском пропали три девочки

«Я всё им высказал»: президент «Урала» назвал советника главы РФС из Волгограда агентом

Самолет, летевший из Екатеринбурга в Сургут, приземлился в Ханты-Мансийске

«Грейдер задел пожарный гидрант»: на Уктусе после чистки снега разлилась река

На трассе в Свердловской области Lada Kalina вылетела на встречку в грузовик: двое человек погибли

Крещение в режиме онлайн: Евгений Куйвашев окунулся в купель на Малоистокском пруду

Общественник назвал 13 конструктивистских зданий Екатеринбурга, которым тоже грозит снос

Автоэксперт рассказал, виноват ли таксист в ДТП на уральской трассе, в котором погибла женщина

Серовский тракт встал в пробку из-за грузовика, который опрокинулся в кювет

Путин пообещал каждому ветерану Великой Отечественной 75 тысяч к 75-летию Победы

«Похулили, под видом шуточки, Бога»: уральские верующие потребовали лишить Ивана Урганта гражданства

Зимний. Жаркий. Наш. Как будет выглядеть Екатеринбург после глобального потепления?

«Мальчикам — по почкам»: екатеринбуржцы «АлоэВера» выпустили песню о летних протестах

Дым видно издалека: на автобазе в Краснолесье полностью выгорел автобус

В Екатеринбурге срезают верхушки опасных конструкций в ледовом городке: видео

Екатеринбуржцы открыли крещенские купания на Визовском пруду. Показываем первых смельчаков

В ледовом городке, где рухнула стена, спилят верхушки конструкций

Во время рейда в ночном клубе полиция задержала мужчину, находившегося в розыске

Почему активисты так поздно взялись спасать дом на Нагорной? Отвечает общественник

Екатеринбуржец — о ледовом городке: «Эти высоченные стенки должны упасть от любых неожиданностей»

Конструктивистское здание на Нагорной снова начали сносить

В феврале 2020 года мэрия Екатеринбурга объявит конкурс на закупку новых автобусов и трамваев

Продать квартиру или сдать? Считаем с аналитиками, на чем можно больше заработать

Как использовать пассивный доход, чтобы он стал еще больше

Свободная квартира — удача для тех, кто хочет иметь пассивный доход

Идею для этой публикации нам подсказали наши форумчане. В теме «Сдать квартиру или продать и вложить?» они устроили весьма интересную дискуссию, и мы решили ее развить. Для большей достоверности мы обратились к аналитикам, чтобы они рассказали, как максимально эффективно использовать деньги от продажи или аренды жилья.

Чтобы построить расчеты, специалисты онлайн-сервиса по подбору недвижимости N1.RU нашли для нас среднестатистическую квартиру в Екатеринбурге. В итоге получилась двушка в семи минутах от метро «Ботаническая». Такая квартира стоит 3 750 000 рублей. Сдавать ее в аренду можно в среднем за 21 000 рублей.

«Два года назад произведен капитальный ремонт: на полу стяжка, стены выровнены, новые батареи с регулятором, теплые полы. В квартире остается кухонный гарнитур со встроенной техникой, шкафчик под раковиной в ванной, кондиционер. Площадь — 49,2 кв. м», — говорится в объявлении.

Для более точного анализа мы попросили руководителя аналитического отдела ГК «Новосёл» Сергея Меньшенина уточнить, какие накладки могут возникнуть при сдаче квартиры в аренду.

— Если бережное отношение, то раз в три года примерно квартире нужен косметический ремонт. Может с мебелью что-то случиться за это время, — отметил он. — Срок аренды тоже разный. В среднем договоры заключают на 11 месяцев. «Простой» квартиры в случае поиска новых жильцов может составить около месяца, если квартира соответствует средней арендной ставке.

— стоимость квартиры при продаже — 3 750 000 рублей;

— стоимость при сдаче — 21 000 рублей в месяц. В этом случаем мы также будем учитывать возможный простой квартиры в один месяц и расход на ремонт раз в три года.

Итак, как же можно использовать эти деньги и на чем получится больше заработать?

Расчет первый: заработать за год

Вкладывать деньги нужно с умом. Если нет четкого плана, лучше попросить помочь специалистов

Независимый аналитик Виктор Немихин посчитал для нас несколько вариантов. Начал с консервативных, а закончил рискованными. Расчеты он построил на продаже квартиры за озвученную нами сумму — 3 750 000 рублей.

Первый вариант — вложить деньги в облигации федерального займа (ОФЗ) под номером 26210. Срок их погашения — 11 декабря 2019 года. Доходность составит 7,6% годовых. То есть можно заработать примерно 8,9%, или 334 000 рублей

.

Второй вариант — облигации «Хоум Кредит». Срок их погашения — 26 декабря 2019 года. Доходность составит 10% годовых. То есть можно заработать 12,1%, или 454 000 рублей.

К рискованным инструментам Виктор относит покупку акций.

— Предсказать доходность нельзя, поэтому посчитаем, что было бы, если бы купили год назад, — отмечает он.

Можно также попробовать заработать на биржевом рынке США. Аналог FXRL — S&P500 VOO. На 10 октября 2017 года одна акция стоила $233,84. Курс доллара на тот момент был 58,18 рубля, то есть можно было купить 275 штук. Цена сейчас — $264,13, курс доллара — 66,15 рубля. Доход составил бы 1 054 000 рублей.

Получается, что все эти цифры намного выше, чем доход по аренде. С обозначенными рисками (простоем и вынужденным ремонтом) он составит около 231 000 рублей

в год.

Расчет второй: заработать за три года

Вклады — один из самых распространенных вариантов увеличения капитала

Самый простой и очевидный способ пристроить деньги — это открыть вклад.

— Возьмем вклад со сроком на год и ставкой 6,6% годовых. И с условием, что после завершения срока вклад можно продлить еще на год, — предложила управляющая банком «Открытие» по Свердловской области Наталья Алемасова. — Для упрощения расчета давайте примем, что ставка по вкладу меняться не будет на протяжении трех лет. Тогда доход в год составит 244 109 рублей

, а за три года — 732 237 рублей. Этот доход не облагается НДФЛ, расходов по ведению счета также нет.

Ещё способ повысить доходность депозита — выбрать для себя структурный продукт, сочетающий возможности вклада и инвестиционного продукта. При размещении в инвестиционный портфель половины от суммы ставка по вкладу составит 7,5% годовых, или 138 698 рублей

в год. За три года — 416 094 рубля и плюс результат от инвестиций за вычетом НДФЛ. Максимальная доходность инвестиционного портфеля может достигать 16% годовых, тогда суммарная доходность за три года по продукту может составить 1 100 000 рублей.

Что касается аренды, то суммарный доход за три года составит 693 000 рублей.

— Из этой суммы необходимо вычесть 90 090 рублей налога НДФЛ, и около 9000 рублей составят платежи по налогу на имущество, — отметила Наталья Алемасова. — Кроме того, мы договорились, что как минимум один месяц в году у нас квартира будет простаивать, а значит, за этот месяц коммунальные расходы будет нести собственник — по муниципальному тарифу 26,97 рубля за 1 кв. метр (1326,92 рубля), что за три года составит еще минус 3980,77 рубля. Таким образом, чистая доходность от подобных операций составит 589 929,23 рубля.

Заставить деньги «работать» можно, если открыть индивидуальный инвестиционный счет

За три года можно неплохо заработать, если разместить деньги в ОФЗ и открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС).

— Клиенту я бы рекомендовал вместе с ИИС открыть и обычный брокерский счет, — прокомментировал и. о. директора филиала «Открытие Брокер» в Екатеринбурге Игорь Горбунов. — На первый сразу зачисляется 400 000 рублей — максимальная сумма, которая позволяет получить налоговый вычет 13% по НДФЛ, а остальная сумма (от продажи квартиры) — 3 350 000 рублей — размещается на обычном брокерском счете.

Далее с обычного брокерского счета клиенту нужно ежегодно выводить деньги и класть на ИИС.

— На обоих счетах на всю сумму, чтобы получить максимальную гарантию и минимальные риски для инвестиций, я бы предложил купить ОФЗ 25083 и держать бумаги до погашения — до 15 декабря 2021 года (как раз к моменту окончания запрета на вывод денег с ИИС), — говорит Игорь Горбунов. — Сейчас такие бумаги стоят 97% от номинала, то есть 970 рублей, а доходность по ним — 8,21% годовых. Таким образом, за три года клиент от инвестирования в ОФЗ заработает 924 000 рублей

.

Он отмечает, что купоны по ОФЗ НДФЛ не облагаются, но клиент заплатит НДФЛ с курсовой переоценки. С 3 750 000 налог составит 14 625 рублей. Итоговая доходность от инвестирования в ОФЗ составит 909 000 рублей.

— При этом, как я уже отмечал раньше, по ИИС мы получаем ежегодно налоговый вычет в размере 13% от 400 000 рублей, или 52 000 рублей. Итого за три года суммарный доход от всех наших вложений составит 1 065 000 рублей

. Из расходов — незначительная комиссия брокера при заключении сделок, — заключил Игорь Горбунов.

Использовать валюту — самый рискованный и самый доходный вариант

Расчет третий: сдаём и зарабатываем

Директор филиала ООО ИК «Фридом Финанс» Алексей Лопарев предлагает несколько вариантов.

Первый: сдать квартиру и на полученные деньги ежемесячно покупать пакет акций российских компаний: МТС, Норникель, Сбербанк, Роснефть, Газпром, Лукойл. Эти акции ежегодно выплачивают своим акционерам дивиденды в размере 6–10% годовых.

— В итоге доход составит примерно 213 000 в год. Из них 200 970 рублей — доход от сдачи квартиры после вычета НДФЛ 13% и 12 000 рублей — дивиденды, — говорит он. — Доходность составит 5,7% годовых, что будет меньше, чем доход от банковского депозита.

Вариант второй: продать квартиру и купить биржевые облигации с купоном 12–14% годовых. Доход составит 517 700 рублей

после выплаты НДФЛ из части дохода. Чистая доходность составит 13,8% годовых, что будет больше банковского депозита.

При этом можно обратиться к сотруднику брокерской компании, и он поможет сформировать более интересные стратегии, которые способны принести и больший доход.

Источник: http://www.e1.ru/news/spool/news_id-65512251.html

«Лишнее» жилье: продавать или сдавать?

Рынок жилья нынче далеко не в лучшем состоянии. И не каждый морально готов продавать квартиру по цене значительно ниже той, по которой ее вполне могли купить еще несколько лет назад. Вдруг жизнь еще наладится? А что тогда делать с недвижимостью, которая пустует?

Недоходная аренда

По данным риэлторов, сдача квартиры сейчас приносит не так много. Всего до 5% годовых от стоимости жилья.

— В регионах доходность от сдачи квартиры ниже, чем в Москве , потому что тарифы на коммунальные услуги там сопоставимы со столицей, а стоимость аренды — существенно ниже, — комментирует ситуацию председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова .

И все-таки пусть не запредельный, но стабильный доход сдача квартиры приносить будет.

— Приобретать квартиру, чтобы наладить арендный бизнес, целесообразно в развивающихся мегаполисах или южных приморских городах, где существует постоянный приток арендаторов, — дополняет преподаватель Финуниверситета при Правительстве РФ Александр Цыганов .

Выгод нее всего сдавать однушку: на нее проще всего найти желающих.

А если посуточно?

Кроме долгосрочной аренды, есть еще и посуточная. И зачастую она может оказаться более выгодной. Так жилье в основном снимают туристы, студенты-заочники, которые приезжают в институт сдавать сессии, и парочки, которым надо где-то уединиться.

Представители пермской компании « Инвест -аудит», например, сообщили цену на посуточную аренду квартир в их городе — от 1,3 до 3 тыс. руб. в день.

Но никто не гарантирует постоянной заполняемости квартиры. Кроме того, можно намучиться с приведением жилья в порядок после каждых арендаторов.

По данным Федеральной риэлторской компании, посуточная аренда наиболее востребована в городах с хорошей «проезжаемостью». Например, на севере, где много вахтовых работников, или там, куда приезжает учиться много студентов.

А цена на квартиры в Сочи стартует от 1 тыс. руб. в день.

Рис.: Катерина МАРТИНОВИЧ

Может, все-таки сбыть?

Когда квартиры станут дорожать, точно никто не скажет. Прогнозы разные. Пожалуй, самый экстремальный — от портала «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru). По мнению здешних аналитиков, квартиры в столице и Подмосковье будут дешеветь до 2024 года. Мол, застройщики сдали много новых домов. Поэтому нет дефицита предложения. Платежеспособность людей снизилась, и покупать квартир стали меньше.

В регионах ситуация не лучше.

Но держать «лишнюю» недвижимость про запас не всегда бывает правильно.

— Например, в городе Данков (Липецкая область) двухкомнатная квартира в трехэтажке сдается за 3,5 тыс. руб. в месяц. Продать ее можно за 1 млн. руб. В такой ситуации лучше продать и положить деньги в банк, — комментирует сотрудник агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин.

Минус вкладов — низкая доходность. Сейчас средние ставки по рублевым депозитам составляют 6%. По долларовым — до 1%, а по вкладам в евро — 0,5%. К тому же истории с забалансовыми вкладчиками, когда людей не оказалось в реестре вкладчиков и деньги после банкротства банков им не вернули, доверия банковской системе не добавляет.

— В целом ответ на вопрос, что делать с «лишней» квартирой, зависит от многих факторов: в каком городе находится квартира, каков состав семьи (действительно ли она «лишняя» или просто не нужна в ближайшие 10 лет), как давно собственник этой квартирой владеет и какой налог будет должен платить от продажи, в каком состоянии находится недвижимость, знает ли человек, куда потом вложить средства, полученные от продажи, — резюмирует директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова .

ВАЖНО!

Выбираем «доходную» квартиру

Сейчас выгоднее приобретать новостройки. Они на стадии строительства стоят дешевле. Покупать квартиру для перепродажи выгодно только в строящемся доме, заплатив половину ее стоимости. Тогда в дальнейшем на этой недвижимости можно будет заработать, при условии что застройщик сдаст проект в срок. Чего, конечно же, никто гарантировать не может.

Не забудьте также о ремонте или ищите вариант, когда квартиры сдаются с отделкой. Это будет чуть дороже, да и ремонт там будет совсем скромный. Зато квартиру можно будет сразу сдавать.

Сейчас недвижимость подешевела, так что время для покупки вполне подходящее.

По данным портала «Мир квартир», больше всего цены на новостройки упали в Северной Осетии (-14%), Тыве (-11%), Адыгее (-10%), Карачаево -Черкесской Республике (-9%), Рязанской области (-9%), Орловской области (-8%).

Если покупаете для сдачи недвижимость на вторичном рынке, не надо брать первую попавшуюся по принципу «все равно мне там не жить». Внимательно проверьте юридическую чистоту квартиры (то есть все документы на нее). Жилье, которое продается ниже рынка, надо изучать особенно внимательно. Очень часто причиной снижения цены становится то, что у квартиры плохая история. Купите такую недвижимость — а потом сделку оспорят через суд.

Нужно, чтобы у квартиры под сдачу было нормальное расположение. Метро или остановки общественного транспорта в шаговой доступности, наличие рядом с домом магазинов, школ и детских садов.

Если будете делать ремонт в квартире, которая явно не тянет на элитную, затевать грандиозные преобразования не стоит. Это существенно на стоимость аренды не повлияет. Вполне достаточно поменять обои и побелить потолок.

— Величина арендной платы хоть и зависит от площади квартиры, но не прямо пропорционально. Квартиру гостиничного типа площадью до 20 кв. м можно приобрести существенно дешевле, чем 35 — 40-метровую, а сдать потом примерно за такие же деньги, — советует преподаватель Финуниверситета при Правительстве РФ Александр Цыганов.

Доход от сдачи жилья в Москве

ЕЩЕ ВАРИАНТ

Домашний офис

Зарабатывать на недвижимости можно, и сдавая ее под какой-то бизнес. Только надо помнить, что на некоторые виды деятельности нужны лицензии или обязателен перевод квартиры в нежилой фонд.

— Самое простое, на что не потребуется лицензирования деятельности, наличия специальных санитарных и пожарных условий, — это кабинет психолога или юриста, — говорит руководитель отдела агентства «Биг Риэлти» Ольга Солодовникова .

А вот открыть в квартире парикмахерскую просто так нельзя. Для этого сначала надо перевести квартиру в нежилой фонд, получить разрешение на работу салона от разных ведомств (например, от Роспотребнадзора ).

— Можно также открыть в квартире шоу-рум, например, одежды или модного дизайнера, — дополняет основатель архитектурного бюро Master’s Plan Юлия Зубарик.

— Иногда в квартирах организуют кулинарные поединки, семинары, корпоративы, — делится наблюдениями исполнительный директор АН «Домплюсофис» Юлия Роженцева .

ХОЗЯЕВАМ НА ЗАМЕТКУ

Депозит вам в помощь

Сдача квартиры не означает, что о ней можно забыть и просто раз в месяц получать деньги. Жилье лучше периодически навещать, проверять, как там и что. Надо контролировать и внесение коммунальных платежей. Лучше оплачивать квитанции самим, а у жильцов потом брать потраченные деньги.

Конечно, можно все это поручить и риэлторскому агентству, заключив с ним договор доверительного управления. Тогда присматривать за вашим жильем и отвечать за его сохранность будет агентство. Но это стоит денег.

Если при сдаче квартиры будете заключать договор, внимательно изучите его пункты. Нужно прописать количество людей, которые будут там жить. Указать, какую мебель и бытовую технику вы оставляете. Лучше заключать договор на полгода, а потом продлевать. Особенно в тех случаях, когда нет уверенности, что вы будете делать с квартирой в дальнейшем. Потом договор при необходимости можно продлить.

Источник: http://www.kp.ru/daily/26819.5/3856602/