Обременение земельного участка

Обременения земельного участка

Когда наконец-то посчастливилось найти земельный участок, который идеально вам подходит, не спешите его покупать.

Дело в том, что на земельные участки часто налагаются обременения. Что это означает? С юридической точки зрения это такие разрешенные законодательством и обеспечиваемые им ограничения использования земельного участка, находящегося в собственности. Причем, такое ограничение не снимается с участка при переходе его к новому собственнику, а сопровождает участок.

Какие бывают разновидности ограничений?

Сервитут и аренда

Сервитутом признается право не собственника пользоваться в определенных пределах участком, принадлежащим другому лицу на праве собственности. Такое ограничение распространено, например, когда владелец одного участка не может пройти к своему участку никаким другим путем, кроме как через чужой или получить доступ к источнику воды исключительно через другой участок. Тогда налагается сервитут на второй земельный участок, который заключается в праве не собственника пользоваться чужим участком в определенных пределах. Если владельцы соседних участков смогли договориться самостоятельно, то для наложения сервитута достаточно заключения ими договора, если нет – дело разрешит суд.

У собственника всегда сохраняется право оспаривания накладываемого сервитута, однако, статистика утверждает, что шансов на отмену сервитута немного.

Однозначно, наличие сервитута немного ограничивает право собственности на участок земли, поэтому при приобретении такой земли следует быть готовым к соответствующим недостаткам. Тем не менее, иногда лучше согласиться с незначительными ограничениями, чем заниматься длительными и затратными судебными разбирательствами.

Второй вид обременения связан с тем, что участок или его часть сданы в аренду. С одной стороны, аренда ограничивается сроком договора аренды, а смена собственника ее не прекращает автоматически. С другой, аренда не лишает собственника права пользования и распоряжения участком, поэтому не является тотально невыгодным вариантом. Иногда, наличие арендатора на земельном участке выясняется и после окончательного приобретения земли.

Налоговый залог и ипотека

Одной из разновидностей обременения земли является ипотека. Суть ее заключается в том, что заложенное имущество (в данном случае приобретаемый участок) находится во владении использовании собственника до тех пор, пока добросовестно погашается обязательство по договору ипотеки. Однако если заемщик, а им может выступать не только продавец земельного участка, но и любое другое лицо, за которое он поручился, перестает исправно погашать задолженность, займодатель вправе забрать участок в счет долга.

Наиболее популярным вариантом договора ипотеки выступает такой, в котором в качестве займодателя действует банк. Именно кредитные организации предпочитают брать обеспечения для предоставленных займов. Очевидно, что если кредитное обязательство и проценты на него не будут полностью погашены, заложенный участок перейдет в собственность банка. Если такой участок будет приобретен в период, когда ипотека еще не погашена, новому собственнику предстоит стать владельцем не только участка, но и обязательства по договору ипотеки. Если заранее не проверить наличие такого обременения легко купить участок, который в будущем может быть изъят банком.

Именно по этой причине, если вам удалось приобрести землю с такого вида обременением, то не исключено, что в скором времени явятся приставы и выставят участок на продажу.

Налоговый залог представляет собой обременение на землю по поводу непогашенного за нее налога. Имущество нерадивого налогоплательщика автоматически может попасть в налоговый залог. У собственника такого участка нет возможности его продать до момента полного погашения налоговой задолженности.

Запрет на отчуждение собственности и специальные зоны

Земельные участки, которые находятся вблизи специальных зон, могут входить в категорию особого земельного обременения. Оно связано с тем, что возле приглянувшегося земельного участка могут быть источники воды, причем, как закрытые, так и открытые. Сюда же относятся водозаборные, очистные сооружения, водоотводы и т.д.

Зоны специальных режимов находятся под особой охраной и имеют специальный режим регулирования. Этим же видом зон определяются земли, которые располагаются вокруг ценных объектов природы или культуры, линий электропередач и т.д.

Санитарно-защищенные зоны располагаются вокруг и возле объектов, способных излучать повышенную вибрацию, шум, запахи и т.д. Такие зоны создаются для ограничения и отделения неблагоприятных или даже опасных территорий от иных.

Очевидно, что в таких районах нельзя проводить стройку, постоянно проживать людям. В этом и заключается обременение земли.

Кроме того, обременение может быть связано с тем, что собственник участка может стать стороной судебного разбирательства, не обязательно связанного с самим участком. Однако по решению суда на собственника иногда налагаются обязательства финансового характера, которые могут распространиться и на участок. Кроме того, суд может вынести временный запрет на отчуждение земли.

Как вычислить участок с обременением?

Первым делом, необходимо подробно расспросить об этом самого собственника. Однако не стоит принимать его ответ за чистую монету.

Для окончательной проверки рекомендуется взять выписку из ЕГРП. Она выдается по письменному запросу всем. В ней отражаются все сведения о судьбе участка, в том числе, и обременениях. Этот документ ответит на все вопросы покупателя, а также пригодится при оформлении договора купли-продажи.

Источник: http://pravonanasledstvo.ru/obremenenie/obremeneniya-zemelnogo-uchastka.html

Спецификация обременения земельного участка

Обременение земельного участка — это юридическое ограничение, наложенное на определенную территорию или недвижимость (дом, квартиру) в отношении любого вида ее эксплуатации — аренды, сервитута, продажи и пр. Регулирует проведение сделок Земельный кодекс РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ряд нормативно-правовых актов, определяющих порядок возникновения обременительных отношений и сопутствующие этому факту обстоятельства. Заключается договор об ограничении участка в письменном виде, по четко регламентированному образцу.

Обременительными считаются соглашения:

о сдаче земли в залог или аренду на платной/безвозмездной основе;
о наложении на участок ареста с целью возмещения ущерба или расходов, а также дальнейшей его реализации;
о юридическом ограничении права пользования территорией третьими лицами.
По сути, хозяин надела не может в полной мере распоряжаться своим земельным имуществом, но остается законным его владельцем, сохранения соответствующие права собственника. Наибольшее же неудобство в отношении действия нормы ограничения доставляют проведение различных финансовых и правовых сделок, непосредственно связанных оборотом обременного участка. Продавать такую землю довольно хлопотно и долго. Поэтому, прежде, чем покупать угодье, целесообразно проверить его на наличие или отсутствие обременительного характера.

Виды земельного обременения

В соответствии с ЗК РФ выделяют несколько категорий обременений на земельный участок:

Сервитут

Обременения земельного участка делят на виды:

Частный. Предполагает наложение обременения на землю соседствующих сторон через добровольную инициативу или судовое решение. За использование территории взимается определенная плата.
Публичный. Защищает национальные интересы на региональном или федеральном уровне. Налагаются ограничения как общегосударственным так и местным органом исполнительной власти.
В случае продажи такой территории, обременения с земельного участка не снимаются и переходят к новому владельцу. Все виды сервитутов подлежат обязательной госрегистрации. Налог на оформление обременения составляет 500 руб. для физлиц и 2 тыс. руб. для юридических лиц.

Ипотека

Подразумевает определенные ограничения в праве свободного распоряжения землей, находящейся под ипотечным залогом у банка. Используется участок для удовлетворения соглашений по кредитным договорам, займу, обязательствам, возникшим вследствие аренды или покупки земли. В отношении ипотечной территории действуют те же правила, что и при залоге недвижимости, но с небольшой оговоркой:

Объектом ипотеки может вступать не только право собственности, но и долгосрочная аренда при условии личного согласия владельца.
Участок по площади обязан соответствовать установленной норме для конкретного случая эксплуатации земли.
Введение ипотеки категорически недопустимо в отношении муниципальных и государственных территорий. Лишь для строительства жилья или инфраструктурное обустройство, под которое взят кредит, предусмотрено исключение.
Покрывается ипотечное обязательство в случае подачи заемщиком и кредитором совместного обращения или принятия судом надлежащего решения.

Аренда

Носит временный характер и регулируется Земельно-гражданским кодексом РФ. Заключается только в письменной форме. Несоблюдение этой нормы чревато правовой несостоятельностью сделки и ее аннулированием. Аренда может быть:

Краткосрочной. Не требует госрегистрации и приобретает юридическую силу с момента подписания договора. Арендовать землю можно до 1 года.
Долгосрочной. Нуждается в утверждении компетентными госорганами. Предполагает сплату пошлины тарифом в 500 руб. для лиц физических и 7500 руб. для юридических. Период пользования составляет от года и больше.
Важным и непреложным условием оформления аренды является предоставление кадастрового плана земли с четким определением ее границ. Сервитут такого типа отношений действителен лишь до окончания срока аренды.

Арест

Единственный обременяющий договор, лишающий законности всех видов сделок. Применяется в качестве карательной меры при самых разных спорных ситуациях, решение которых возможно осуществить только в судебном порядке. Продавать, дарить или распоряжаться произвольным образом арестованной землей запрещается. Также недопустимо ее разделение или укрупнение путем слияния с соседними участками.

Доверительное управление

Предполагает управление территорией доверенным лицом (экономом) в интересах как собственника, так и указанного им субъекта. Нуждается в официальной регистрации ЕГРП.

Концессия

Специфический тип соглашения относительно земельной эксплуатации за некоторую плату. Заключается с конкретным намерением — например, для постройки сооружения с целью получения нее в будущем прибыли.

Право требования

Возникает из-за спора собственности на определенном земельном участке при задействовании суда. Имеет кратковременное действие.

Изъятие земли

Касается санитарно-защитных и заповедных зон. Используется крайне редко и является исключительной правительственной мерой.

Запрет на отчуждение

Относится к участкам, состоящим в непосредственной близости к спецобъектам и зонам — водоочистным и водозаборным сооружениям, местам оздоровления, природоохраны или повышенного уровня экологического риска и пр. Определяется район характером, расположенных на территории, сооружений.

Порядок регистрации обременения

Оформляется сервитут через регистрацию договора в ЕГРП и внесение в кадастровый список соответствующей информации о земельном участке. Это дает право на проведение различных сделок, связанных с землей, в соответствии с положениями закона в каждом отдельно взятом случае. Например, любая продажа земельного участка с обременением невозможна без выписки из госреестра о его фактическом статусе. Осуществляться регистрация обязана по требованию правообладателя. Без его инициативы такое действие считается незаконным.

Документы для получения справки об отсутствии обременений на земельный участок
Определяющий момент полноценного и неограниченного пользования угодьем — это обременение земельного участка. Поэтому, получение выписки из ЕГРП является рациональным и уместным вариантом защиты владельца собственных прав. Такой отчет дает всестороннюю информацию о наличии обременения и сведения об общей площади участка, его хозяине, кадастровом номере, списке ограничений, если они есть, а также точном адресе объекта. Сверить данные полученной выписки на предмет их достоверности можно на сайте Росреестра.

Особенности продажи участка с обременением

Продается земля с сервитутом посредством подписания текстового (бумажного) соглашения купли-продажи. Заявление пишется правообладателем угодья, которым может выступать сосед по участку, кредитор или государственная власть. В ином случае необходимо его уведомление или же сделка признается недействительной. Длится продажа территории с ограничениями довольно долго, из-за чего рекомендуется устранения сервитута. Составляется договор купли продажи земельного участка с обременением в соответствии с видом сервитута. Чаще всего это касается займа или ипотеки.

Возможные ограничения прав на земельное обременение

Положение об ограничениях угодья регламентируются нормами закона, выступающего гарантом соблюдения государственных и общественных интересов. В связи с этим выделяют общие и специальные ограничения обременения прав на земельные участки:

Общие — ответственность за использование угодья и сохранность его качественного показателя, запрет на эксплуатацию земли в случае причинения ей, окружающей среде или здоровью человека вреда и т. д.

Специальные — ветирование права на осуществление определенного рода деятельности в связи с риском нанесения природе, экологии, ресурсам и пр. непоправимого ущерба.
В области правового регулирования обременения имеют вид конституционного ограничения, архитектурного, земельно- и эколого-правового сервитута.

Снятие с земли обременения

Аннулирование сервитута должно осуществляться только квалифицированным специалистом, который хорошо разбирается в специфике дела и точно знает как снять обременение с земельного участка. Одним из главных условий прекращения действия ограничений является предоставление в ЕГРП соответствующего пакета документов и правовых оснований на осуществления процесса. Поводом для аннулирования обременения участка выступает:

Банкротство финучреждения и невозможность передачи кредитных обязательств другому банку.
Полное погашение всех долгов.
Предоставление альтернативного залогового имущества, например, недвижимости.
Таким образом, выбирая для покупки подходящий земельный участок, не стоит пренебрегать его проверкой на предмет сервитута или иного вида обременений. Своевременная предусмотрительность убережет вас от нежелательных юридических проблем и финансовых расходов, связанных с такими угодьями.

Источник: http://pravonanasledstvo.ru/obremenenie/specifikaciya-obremeneniya-zemelnogo-uchastka.html

Что такое обременение земельного участка

Под обременением понимают права на земельный участок третьих лиц. Они ограничивают собственника в свободном владении, использовании и(или) распоряжении ЗУ. Обременение снижает выкупную стоимость земли и способно в будущем доставить новому хозяину массу проблем, поэтому проверка участка на «чистоту» становится важным предварительным этапом любой сделки.

Обременение земельных участков: общие сведения

• договора между собственником и 3-м лицом (ипотека, сервитут, аренда, доверительное управление);
• решения суда (арест, запрет на регистрационные действия, сервитут);
• закона (ипотека).

Порядок обременения имущества в целом и земельных участков в частности регулируют:

• Гражданский и Земельный кодексы РФ;
• отдельные федеральные законы, в том числе ФЗ № 102 от 16.07.1998 (об ипотеке), ФЗ № 218 от 24.07.2016 (об госрегистрации недвижимости);
• правительственные акты, например Приказ Минэкономразвития РФ № 378 от 20.06.2016 (о формах выписок из ЕГРН);
• постановления, определения, рекомендации ВС и ВАС РФ.

Обременение нужно отличать от ограничения эксплуатации и оборотоспособности ЗУ (ст. 27 ЗК РФ). Второе устанавливается для защиты прав и интересов других людей, общества в целом или государства. Ограничения возникают только в силу закона. К ним относят, например, запрет на строительство промышленных предприятий на территории охранных зон газопровода или водопровода.

Основные виды обременений

Типов обременений достаточно много. ГК И ЗК РФ содержат их далеко не исчерпывающий список. Наиболее часто встречаются:

• арест и (или) запрет на регистрационные действия;
• ипотека (залог);
• сервитут;
• долгосрочная аренда (читайте: как арендовать земельный участок);
• доверительное управление.

Информация о каждом из этих обременений включается в ЕГРН.

Арест

Арест земельного участка в исполнительном производстве — это мера, направленная на обеспечение скорейшего погашения обязательств и сохранности имущества должника.

Арест ЗУ проходит только по решению суда (ст. 287 ГК РФ). Иск в рамках исполнительного производства может подать кредитор или пристав. Арест, как правило, выступает первой стадией обращения взыскания на участок. Следующие этапы — это оценка ЗУ и выставление его на торги.

Внимание! Арест невозможно наложить на участок, на котором расположен частный дом — единственное жилье должника. При этом площадь ЗУ не должна превышать минимальную норму. Поэтому приставы вместе с домом оставляют гражданину 6 соток, остальную землю арестовывают и продают (после того, как по суду провели ее раздел).

Такое обременение может затрагивать не только имущество должника, но и его права. Это может быть право получения платежей по аренде и само право аренды. Объем и характер ограничений при проведении ареста пристав описывает в акте и регистрирует в ЕГРН.

В рамках ареста или в качестве самостоятельной меры сохранности имущества пристав может наложить запрет на регистрационные действия с земельным участком. Это также обременение, сведения о котором регистрируются в ЕГРН. В отличие от запрета арест — более широкое понятие. Он обязательно включает опись и оценку имущества, иногда — ограничение в его использовании.

Сервитут

Сервитут — право ограниченного пользования чужим участком земли, возникает по соглашению либо по решению суда. Чаще всего сервитут требуется для прокладки дорог (обеспечения свободного прохода или проезда), возведения ЛЭП и других линейных объектов.

Сервитут ограничивает правомочия владельца на определенной части ЗУ, но на само право собственности не влияет. Поэтому обремененный участок можно продать, подарить, разделить, не получая разрешения у сервитуариев.

Смена собственника земли не аннулирует сервитут. Кроме того, и обязанность предоставить часть участка в чужое пользование, и право наследуются. Не избавляет от сервитута и разделение ЗУ, который в этом случае распространяется на все новообразованные наделы.

Ипотека (залог)

При ипотеке ЗУ выступает как гарантия возврата долга по кредиту или займу (залог). Она означает ограничение оборотоспособности участка. Условиями ипотеки может быть предусмотрено, что земля принадлежит только конкретному лицу, или, что сделки проводятся с разрешения залогодержателя.

Как и арест, такое обременение может относиться к имуществу и к правам, например праву аренды участка. Нельзя отдать в ипотеку:

• часть ЗУ (невыделенную долю);
• надел, находящийся в общей совместной собственности;
• сельхозугодия и полевые участки земель, относящиеся к личным подсобным или фермерским хозяйствам или принадлежащие организации;
• арендатор не вправе заложить ЗУ, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Ипотека возникает в силу соглашения между сторонами займа. Законом также предусмотрено, что купленный на кредитные средства участок автоматически становится предметом залога, если иное не установлено договором.

Важно! Условия ипотеки должны быть прописаны в договоре. Если этого не сделать, залогодатель сможет, например, построить на обремененной земле дом и распоряжаться им.

Долгосрочная аренда и доверительное управление

Передача участка в долгосрочную аренду не ограничивает хозяина в распоряжении землей: он волен продать ее, подарить и т. д. Однако смена собственника не аннулирует договор аренды, что может помешать новому владельцу использовать ЗУ, например, для строительства или собственных посадок.

Доверительное управление схоже с арендой, только управляющий действует в интересах собственника ЗУ или третьих лиц, а также обладает более широкими полномочиями в отношении участка. Как и в случае с арендой, договор доверительного управления не разрывается со сменой собственника и должен быть зарегистрирован в ЕГРН.

Получение справки об отсутствии ограничений и обременений

Землю проверяют на наличие обременений:

• перед любой сделкой: покупкой, обменом, передачей в залог, в аренду, безвозмездное пользование;
• разделением на доли;
• для суда.

Законом не предусмотрена специальная справка о том, что ЗУ чист от обременений и ограничений. Об их наличии или отсутствии можно судить по выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на недвижимость.

Информация об обременениях в ЕГРН относится к категории публичной, то есть заказать выписку может любое заинтересованное лицо. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение Росреестра лично или онлайн или подать заявление через МФЦ. Документ стоит 250 и 700 руб. за электронный вариант для граждан и организаций соответственно, 400 и 1100 руб. — за бумажный документ.

В разделе «2» выписки (форма утверждена Приказом Минэкономразвития РФ № 378 от 20.06.2016) будет указано «Не зарегистрировано», если ЗУ «чист». В противном случае получатель сможет узнать про вид действующего обременения, дату, номер и основание внесения записи о нем в ЕГРН, лицо, в пользу которого оно установлено, срок.

Посмотреть наличие обременений на публичной карте Росреестра (http://pkk5.rosreestr.ru/) практически невозможно. Однако она подскажет кадастровый номер участка. Из раздела «Услуги» открывшегося окна информации можно перейти на страницу заполнения запроса на выписку через Интернет, где часть полей будет уже заполнена.

Продажа земельного участка с обременением

Не возбраняется продажа земли с обременением, кроме ареста и запрета на регистрационные действия (ст. 37 ЗК РФ). В случае ипотеки разрешение на сделку выдает залогодержатель (кредитор). Покупатель должен быть поставлен в известность о правах третьих лиц на ЗУ. Информацию об обременении нужно внести в текст купчей.

П. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает: если продавец солгал, или недостаточно проинформировал покупателя насчет обременений или ограничений участка, последний вправе требовать скидки или расторжения сделки и компенсации причиненного ему вреда.

Не всегда суд идет навстречу истцам и расторгает сделку, особенно если речь идет не об обременении, а об ограничении по ст. 27 ЗК РФ. В одном из недавних дел истица требовала отменить куплю-продажу, так как ответчик не проинформировал ее о нахождении участка в пределах охранной зоны инженерных сетей (соответственно, на этой части ЗУ нельзя ничего возводить, даже забор). В выписке из ЕГРН, которую она сама запрашивала в Росреестре, ограничение не было зарегистрировано.

Суд отказал ей в удовлетворении требований: такие сведения общедоступны, выдаются по запросу в районную администрацию, и истица должна была проявить необходимую осмотрительность перед тем, как купить ЗУ. Кроме того, она не могла не заметить линии ЛЭП в непосредственной близости от участка при его осмотре (дело № 2-3119/2018 от 14.05.2018, Раменский городской суд, МО).

Очень важно самостоятельно перед сделкой исследовать участок на обременение и ограничение:

1. Заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.
2. внимательно отнестись к документам. Если владелец показал копию свидетельства о праве собственности, рекомендуется запросить «свежую» выписку из ЕГРН. Свидетельства не оформляют с 2017 г., однако, выданные ранее до сих пор действительны. Отсутствие оригинала документа может говорить о том, что ЗУ — предмет судебного разбирательства или находится в залоге.
3. Некоторые ограничения не указываются в выписке, например, расположение участка на охранной зоне. Информацию об этом нужно запрашивать в администрации района или поселения; она выдается бесплатно каждому желающему.

Снятие обременения с земельного участка

В зависимости от типа обременения снимать его нужно разными способами. Чтобы прекратить ипотеку, по общему правилу кредитор и заемщик вместе обращаются в подразделение Росреестра по месту расположения земельного участка. Если у залогодателя есть на руках закладная, он может подать заявление самостоятельно. Снятие обременения бесплатно, происходит в течение 3 рабочих дней.

В Росреестр нужно принести:

• заявление (либо совместное, либо от одного из участников залога);
• закладную;
• удостоверения личностей заявителей;
• доверенность, если от имени участников выступают их представители.

Для освобождения ЗУ от ареста подают иск в суд по месту нахождения имущества (арбитражный или районный, в зависимости от собственника). Обязательна оплата госпошлины в размере 300 руб. для частных или 6000 руб. для юридических лиц (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Постановление суда, разрешающее вывод земли из-под ареста, надо предоставить в Росреестр.

Обременение, возникшее в силу договора, можно снять по согласию лица, в пользу которого оно действует. Однако если другая сторона не желает отказываться от своих прав, собственнику придется обратиться в суд (п. 1 ст. 276 ГК РФ).

Пример из судебной практики по снятию обременений

Судебная практика показывает, что владельцы земельных участков чаще всего требуют:

Спор о признании обременения отсутствующим (п. 52 Постановления ВС РФ № 10 от 29.04.2010) может возникнуть только по одному обстоятельству: обременение прекратилось, однако, запись в ЕГРН о нем почему-то не стерта. Чаще всего речь идет об ипотеке. Если нужно аннулировать сервитут, в иске ссылаются на то, что в нем отпала необходимость: проложена новая дорога или линия электропередачи.

В одном из дел истица просила суд признать ипотеку отсутствующей. С продавцом она собиралась расплатиться средствами материнского капитала, а до этого момента на ЗУ возникло обременение. Он умер, так что истица выплатила долг его наследникам. По закону в случае смерти залогодержателя ипотека снимается по решению суда. Убедившись, что свои обязательства покупательница исполнила, арбитр удовлетворил ее требование (дело № 2-2014/2013 от 09.10.2013, Высокогорский райсуд, Татарстан).

Интересна практика по снятию ареста и запрета с земельных участков. В одном из дел пристав арестовал 2 ЗУ, принадлежащих должнику и достаточных для покрытия долга. Истец просил снять обременение в виде запрета на регистрационные действия на остальные 33 участка, ссылаясь на несоразмерность стоимости земли и суммы обязательств. Суд отказал ему: пристав не собирался реализовывать это имущество, а только дополнительно «мотивировать» должника расплатиться с взыскателем. Такие действия вполне законны (дело № 33-15471/2016 от 25.11.2016, Самарский облсуд, апелляция).

Споры о снятии обременений с земельных участков крайне сложны. Типичный пример — дело, рассматривающееся в Волгоградской области. В процессе участвовало более 50 человек, в том числе представители местной администрации, Росреестра и кадастровой компании. Истцы выиграли дело, обременение в виде договора аренды было снято, однако, на это потребовалось несколько лет (№ 2-81/2016 от 17.02.2016, Киквидзенский райсуд). Поэтому лучший совет истцам и ответчикам в таких спорах — это заручиться поддержкой опытного специалиста по земельному праву.

Источник: http://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/obremenenie-uchastka

Что такое обременение на земельный участок?

Обременения и ограничения использования земельного участка существенно ограничивают полномочия собственника или легального владельца надела. Любые виды обременений участков должны быть зарегистрированы в службе Росреестра, поскольку земля относиться к объектам недвижимого имущества. В этой статье можно узнать, какие виды обременений предусматриваются действующим законодательством, и каким образом можно их снять.

Что это такое

Земельные наделы могут передаваться гражданам и юрлицам в собственность, а также во временное или бессрочное пользование. В каждом из этих случаев у владельцев возникает законное право использование земли по целевому назначению (например, земли сельхозназначения могут использоваться только для выращивания продукции сельского хозяйства или иных аналогичных целей). Ограничение прав собственников или владельцев допускаются только в случаях, предусмотренных законом, либо исходя из условий договоров.

Законодательные акты допускают следующие формы обременений на землю:

• запреты и ограничения, установленные в нормативных актах и направленные ограничения отдельных направлений использования участков (например, запрет возводить промышленные и производственные объекты на землях, выделенных для личного подсобного хозяйства);
• ограничения, связанные с возникновением публичного или частного сервитута, т.е. возможность третьих лиц пользоваться чужим земельным наделом;
• запреты и ограничения, связанные с возникновением судебных претензий – арест для обеспечения иска или для обеспечения исполнительных действий;
• ограничения на владение и распоряжение землей, возникающие с согласия правообладателя (например, ипотека при покупке земли в кредит);
• временные ограничения, связанные с заключением арендного договора (при переходе права собственности на землю арендные отношения сохраняются на весь срок действия соглашения).

Таким образом, различные виды ограничений могут возникать напрямую в силу закона, по условиям договоров и соглашений, а также на основании судебных актов.

Исходя из анализа норм ЗК РФ и ГК РФ, можно выделить следующие виды обременений, которые могут устанавливаться на земельные наделы:

• публичные и частные сервитуты;
• ипотечное обременение;
• арендный договор, срок действия которого превышает один год;
• арест, наложенный по судебному акту или постановлению должностного лица ФССП;
• доверительное управление;
• концессия.

В ряде случаев запрет или обременение могут возникать исходя из специального статуса объекта недвижимости, расположенного на участке. Например, объект исторического наследия автоматически накладывает ограничения на соответствующую территорию земли.

Как узнать

Зачем необходимо знать информацию об установленных ограничениях и обременениях на землю? Дело в том, что любое зарегистрированное обременение существенно ограничивает право собственника или владельца на свободное распоряжение наделом, а в ряде случаев и исключительное право пользования. Вот на что может влиять установленное обременение:

• собственник лишается возможности продать земельный участок или сдать его во временное пользование иным лицам (если на участок зарегистрирована ипотека, продажа земли возможно только с согласия залогодержателя);
• по условиям сервитута собственник или арендатор земли вынуждены продавать участок с сохранением правового режима указанного обременения (сервитут сохранит силу вплоть до истечения срока действия);
• на протяжении действия обременения правообладатель может полностью или частично лишаться возможности использовать участок по прямому назначению (например, при передаче земли в аренду собственник не вправе использовать участок, так как это право передано арендатору на возмездной основе).

Любое обременение вступит в силу только с момента регистрации в службе Росреестра. Эта процедура может являться частью гражданской сделки (например, если залог устанавливается при оформлении договора купли-продажи), либо при самостоятельном обращении (например, при заключении соглашения о частном сервитуте). В процессе регистрационных действий данные об обременениях вносятся в госреестр ЕГРН, информация из которого, доступна для всех заинтересованных лиц.

Получить сведения из госреестра ЕГРН о наличии зарегистрированных обременениях может любой гражданин или юридическое лицо. Для этого нужно направить запрос одним из следующих способов:

• непосредственно в территориальное учреждение Росреестра;
• через систему Многофункциональных центров;
• в электронной форме через официальный портал госуслуг.

При обращении указанным способом заинтересованное лицо должно указать в запросе кадастровый номер участка или адрес его месторасположения. Аналогичным образом, при обращении через портал госуслуг кадастровый номер или адрес участка нужно указать в поисковой форме (также можно выбрать интересующий надел через графическую карту страны).

Информация о зарегистрированных обременениях доступна любому заинтересованному субъекту, что является дополнительным способом проверки юридической чистоты сделки. Даже если обременение не препятствует распоряжению землей, оно существенно повлияет на рыночную стоимость земельного объекта (например, продажа объекта с зарегистрированным сервитутом значительно снизит привлекательность участка в глазах покупателей).

На запрос в службу Росреестра или Многофункциональный центр заявитель получит на руки выписку ЕГРН. Этот документ будет содержать перечень основной информации по выбранному участку, в том числе форму и вид обременения. Поскольку база данных ЕГРН обновляется в режиме реального времени, для минимизации рисков при совершении сделок, выписку необходимо брать непосредственно при оформлении договора.

Как снять обременение

До тех пор, пока за участком зафиксировано обременение, возможность распоряжения землей будет существенно ограничена. По этой причине каждый владелец надела заинтересован в снятии обременения и аннулировании записи в госреестре ЕГРН о его регистрации. Исходя из правового режима различных видов обременений, их снятие может происходить следующим образом:

1. в результате отмены законодательного или распорядительного акта, которыми ограничение было введено (например, установленная постановлением властей охранная категория земли может быть изменена аннулированием указанного акта);
2. расторжением соглашения о частном сервитуте или ином виде ограничений на землю;
3. истечением срока, на который было зарегистрировано обременение (например, если закончился срок сервитута или арендного договора);
4. полным исполнением обязательства, для обеспечения которого регистрировалось обременение (например, полный расчет по ипотечному кредитному договору);
5. вынесение судебного акта, которым аннулируется обременение.

Наиболее простым и очевидным вариантом снятия обременения является истечение срока его действия или заключение соглашения. В частности, при наличии на участке частного сервитута, его стороны вправе в любой момент расторгнуть соглашения или обратиться за отменой судебного акта. Никаких специальных оснований для этого закон не требует, сторонам достаточно выразить свободное волеизъявление.

Принудительная отмена сервитута и аннулирование соответствующего обременения возможна в следующих случаях:

• несоблюдение условий установленного сервитута – нарушение порядка и сроков перечисления платы собственнику, препятствия для свободного пользования остальной частью надела и т.д.;
• нарушение законодательных норм при введении сервитута при вынесении распорядительных властных актов;
• устранение оснований для сохранения сервитута (например, перенос линейных сооружений за пределы участка).

Чтобы снять и аннулировать сервитут в перечисленных случаях правообладатель должен обратиться в судебные учреждения. Аннулирование записи в госреестре ЕГРН будет происходить на основании представленного судебного акта.

Если собственник земли полностью рассчитался по ипотеке, для снятия обременения ему необходимо представить в службу Росреестра платежное поручение и выписку из банка о погашении долга. В этом случае аннулирование записи в ЕГРН будет осуществляться на основании одностороннего обращения правообладателя участка.

Если обременение было установлено на основании судебного акта или постановления должностного лица ФССП, снять его можно следующими способами:

1. если арест наложен в качестве обеспечительной меры на период рассмотрения иска, после положительного завершения процесса он будет снят автоматически;
2. чтобы отменить арест можно предложить суду или судебным приставам иной объект, равнозначный по стоимости (например, квартиру);
3. снять арест можно при нарушении процессуальных правил при его наложении (например, если постановление пристава было вынесено в отношении чужого земельного участка или при наличии долевой собственности нескольких граждан).

Отмена судебного постановления или акта пристава должна быть подтверждена в сведения госреестра ЕГРН. Для этого правообладатель обращается с соответствующим заявлением в службу Росреестра и указывает на причины снятия обременения. С момента внесения данных в госреестра ЕГРН у собственника вновь возникает полноценное право распоряжения своим наделом.

Источник: http://law03.ru/land/article/obremenenie-na-zemelnyj-uchastok

Снятие обременения с земельного участка

Подбирая для покупки земельный участок, не спешите подписывать договор купли-продажи.

Сначала проверьте землю на наличие возможных обременений, которые будут ограничивать пользование участком.

О том, что такое обременение и как его снять с земельного участка, расскажем далее.

Что такое обременение земельного участка?

Под обременением земельного участка понимается наложение на участок различных ограничений, которые ограничивают его возможное использование владельцем (залог, аренда, арест, сервитут и др.). Эти ограничения остаются даже при смене владельца участка посредством дарения, купли-продажи или наследования.

Снять обременение новому собственнику непросто, поэтому стоит проверять участок на возможное наличие обременений перед совершением сделки.

Способы установления обременений описываются в ст. 11.8 Земельного кодекса РФ. На местах правовые нормы ЗК РФ относительно обременений земельных наделов дополняются региональными и муниципальными законодательными актами.

нормативного акта, устанавливающего ограничения на эксплуатацию земли той или иной категории;

договорных отношений между владельцем и третьим лицом (например, ипотека или долгосрочная аренда);

судебного решения (наложение ареста или установление сервитута).

Ограничение, налагаемое на участок, может быть связано не только с самим участком, но и с объектом, который на нём расположен. Второй случай относится к охраняемым государством объектам (заповедники, памятники архитектуры, культурно-исторические объекты и пр.). Кроме того, ограничение может быть связано с долгами прошлого владельца.

Нередки случаи нескольких перепродаж участка, с которого не были сняты обременения. Именно поэтому перед покупкой любого объекта недвижимости, в том числе и земли, приобретателю рекомендуется запросить выписку из ЕГРН, в которой предоставляется вся необходимая информация об этом объекте. Все обременения регистрируются Росреестром.

Виды обременений

Какие бывают обременения? Если не учитывать обременения, связанные с охраной государственных объектов, то существует 6 основных видов обременений земельного участка. Каждый из них характеризуется своими требованиями, обстоятельствами для наложения и порядком снятия. Рассмотрим их далее.

Аренда

По земельному участку можно заключить договор аренды сроком от 1 года (максимальный срок не ограничен законом). Долгосрочный договор не является препятствием для наследования и продажи, а после сделки купли-продажи не происходит расторжения договора.

Если новый владелец владелец купит участок, арендованный третьим лицом, то, обнаружив на своей собственности другого человека, он не сможет расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Придётся договариваться с арендатором или ждать окончания срока аренды, причём в некоторых случаях очень долго. Землю можно арендовать на 50 и более лет.

Ипотека

В отличие от ипотечных договоров на покупку жилья, у земельных участков имеются свои особенности, а именно:

1. Приобрести в ипотеку можно не только право собственности, но и соглашение о долгосрочной аренде. Правда, такая сделка требует обязательного согласия собственника участка.
2. Площадь участка не должна быть менее установленной для землепользования нормы.
3. Невозможно оформить ипотеку на земельные участки, находящиеся в собственности государства и муниципалитета. Единственное исключения — это приобретение участка, специально предназначенного для постройки жилого дома. В этом случае в ипотечном договоре обязательно прописывается цель приобретения земли — «под строительство жилого дома».

Сервитут

Под сервитутом понимают ограниченное право пользования чужим земельным участком. Земельный надел можно приобрести вместе с сервитутом, который может быть выражен в таких ограничениях, как:

• прокладка коммуникаций, например, водопровода, газопровода, электричества, канализации и т.д.;
• право прохода или проезда через участок;
• право пользования участком с целью мелиорации.

Сервитут может быть наложен для одного конкретного лица, например, для владельца участка (так называемый частный сервитут) и в отношении нескольких собственников (это уже публичный сервитут). Во втором случае неограниченное количество лиц вправе пересекать участок, пасти скот, косить сено и пр.

Публичный сервитут может налагаться исключительно через документ, выданный федеральными или местными органами власти. Наложение частного сервитута осуществляется с помощью договора или по решению суда (в случае возникновения конфликта).

Арест

Это, пожалуй, наиболее понятное и самое распространённое ограничение на земельный участок. Арест, как правило, связан с наличием каких-либо долгов у собственника, а его наложение производится на основании исполнительного листа, выданного судом.

Если земля находится под арестом, её нельзя продать или сдать в аренду. Законодательство запрещает совершение любых сделок с земельным участком, который находится под арестом.

Такую сделку Росреестр просто-напросто не зарегистрирует. Арест также ограничивает права владельца на раздел, перерегистрацию образованных после раздела участков, увеличение его площади, объединение с соседним, независимо от прав владения другим участком. С таким земельным участком невозможно проведение любых операций вплоть до момента снятия ареста.

Концессия

Такое ограничение, как концессия, используется, как правило, в отношении зданий или строений, и только в некоторых случаях накладывается на земельные участки. Согласно данному ограничению, собственник или арендатор участка передаёт право пользования концессионеру исключительно с целью получения им прибыли.

Например, с земельного участка можно получить прибыль путём добычи ископаемых или использования других ресурсов участка. Помимо того, концессионер вправе возвести на этой земле коммерческие здания или сооружения.

Доверительное управление

Данный вид ограничения подразумевает под собой передачу имущества другому лицу на неопределённый срок по договору доверительного управления.

Лицо, получившее имущество по этому договору, обязано управлять им с соблюдением интересов учредителя или выгодоприобретателя.

Сведения по такому виду ограничения также вносятся в базу Росреестра, благодаря чему заинтересованное лицо может запросить в Росреестре и получить информацию по доверительному управлению определённым участком.

Как узнать, есть ли обременения на участке?

Если в отношении какого-либо участка действуют некие обременения, то отметка об этом должна быть внесена в ЕГРН (Единый государственный реестр прав на недвижимость). Ответственность за ведение данной правовой базы несёт Российский реестр (Росреестр). Сведения из ЕГРН являются открытыми; их вправе получить любое заинтересованное лицо.

Проверяйте участок на наличие обременений перед заключением сделки купли-продажи. Сведения о наличии обременений можно найти на Публичной кадастровой карте Росреестра.

Чтобы их получить, просто введите в поисковую строку кадастровый номер интересующего вас земельного надела. Однако имейте в виду, что полученная здесь информация подходит только для личных целей. Официальным документом, подтверждающим факт наличия ограничений, служит выписка из ЕГРН или справка об отсутствии обременений.

Оба этих документа можно получить одним из следующих способов:

1. Обращение в региональное отделение Росреестра.
2. Обращение в МФЦ.
3. Подача запроса онлайн через сайт Росреестра или по почте.

Оформление запроса в Росреестр любым из способов подразумевает подачу заявления на получение выписки из ЕГРН с указанием кадастрового номера участка.

К заявлению прикладываются:

• копия паспорта заявителя;
• квитанция об оплате госпошлины.

Если запрос подаётся дистанционно, то загружаются сканы документов.

Выписку можно получить в электронном или бумажном формате. Последний вариант получения выписки подразумевает посещение МФЦ или Росреестра.

Выписка из ЕГРН содержит актуальную информацию о кадастровом учёте и правоустанавливающие сведения. Помимо того, в ней указываются все действующие обременения, наложенные на участок.

Как снять обременение с земельного участка в 2020 году?

Процедура снятия обременения предполагает обращение в Росреестр, а порядок её проведения зависит от вида обременения. К примеру, чтобы снять обременение аренды с участка, прежний или новый собственник может расторгнуть договор аренды досрочно. Однако арендатор, заключивший договор с прежним собственником, может на это не согласиться, в случае если договор заключён на длительный срок.

Что делать новому собственнику? Если не удалось договориться с арендатором, то можно подать на него в суд. Но здесь тоже не всё просто: суд на практике зачастую принимает сторону добросовестного арендатора. В этом случае новому собственнику земли придётся ждать окончания срока действия договора аренды.

Снять обременение в виде сервитута можно одним из трёх способов:

• обратиться в суд;
• договориться с гражданином, пользующимся сервитутом;
• дождаться, когда закончится действие сервитута (подходит в случае временных сервитутов с небольшим сроком действия, к примеру, до момента окончания строительных работ).

Чтобы снять обременение в виде ипотеки или залога, необходимо погасить имеющуюся задолженность. Процедура проводится следующим образом:

Вносится долг по кредиту.

В банк подаётся заявление о снятии обременения с участка (или дома с участком).

Сотрудник банка предоставляет владельцу необходимые документы для снятия обременения с земельного участка в Росреестре.

Владелец подаёт заявление в регистрирующий орган.

Собственнику выдаётся выписка из ЕГРН с отметкой о снятии обременения с участка земли.

При обращении в Росреестр собственник, помимо заявления, подаёт:

• бумаги из банка, подтверждающие погашение задолженности;
• копию паспорта;
• договор с банком;
• закладную с пометой о погашении обязательства (при наличии);
• правоустанавливающие документы;
• чек об оплате госпошлины за выдачу выписки.

Снятие ареста происходит только по решению суда после разрешения спорной ситуации, например, выплаты алиментов, погашения долга, спора о праве владения участком и др. Остальные ограничения (концессия, доверительное управление) могут быть отменены только собственником путём расторжения соглашения или через суд.

В заключение хочется ещё раз напомнить потенциальным покупателям земельных участков: проверяйте интересующий вас земельный объект на наличие обременений ещё до момента подписания договора купли-продажи, чтобы не столкнуться с трудностями снятия ограничения после его приобретения.

Источник: http://expert-home.net/kak-snyat-obremenenie-s-zemelnogo-uchastka/