Можно ли использовать квартиру под офис

Можно ли использовать жилое помещение под офис

Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.

Можно ли снимать жилье под офис?

Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений. В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ. В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

• Квартира является собственностью ИП.
• Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
• При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

Особенности предпринимательской деятельности в квартире

Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

• Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
• Не предполагается производство в промышленных масштабах.

В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:

• Юристы.
• Лица, оказывающие консультационные услуги.
• Няни.
• Бухгалтерские работники.
• Репетиторы.
• Переводчики.

Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

Особенности аренды жилого помещения под офис

Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

• В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
• В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
• Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

• Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
• Цель аренды.
• Полная схема помещения, описание.
• Продолжительность аренды.
• Размер выплат.
• Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
• Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
• Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
• Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
• Условия расторжения соглашения.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

• Показания жителей здания.
• Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
• Указания на нарушения санитарных норм.
• Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

Особенности перевода жилого пространство в нежилое

Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

• Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
• В помещении не должно находиться постоянных жителей.
• Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
• Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию.

Источник: http://assistentus.ru/vedenie-biznesa/ispolzovanie-zhilogo-pomeshchenia-pod-ofis/

Как осуществляется процедура согласования отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме по закону?

Часто в многоквартирных домах располагаются небольшие магазинчики, офисы или салоны. У каждого из них имеется отдельный вход.

Это обусловлено не только удобством для посетителей, но и главным требованием, выдвигаемым ко всем нежилым помещениям.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

Отличие жилого помещения от нежилого можно определить следующим образом. Квартиры, принадлежащие жилому фонду, предназначены только для постоянного проживания.

В них нельзя размещать магазины или офисы. Напротив, в помещениях нежилого фонда не должно быть лиц, прописанных и проживающих в нем.

Они используются в хозяйственных, административных или торговых целях. Использовать квартиру как офис можно только при оформлении перевода ее в нежилое помещение согласно статье 288 ГК.

ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
   Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
   Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
   Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Вход с улицы должен быть и по условиям, прописанным в постановлении Правительства № 692-ПП от 27/10/2015 . Если его нет, то в соответствии с данным документом можно провести перепланировку помещения с целью его создания.

Предварительно необходимо получить разрешение у собственников многоквартирного дома согласно статье 40 пункту 2 ЖК на изменения, вносимые в фасад здания, лестничные пролеты, подвалы, коммуникации, которые являются общедомовой собственностью.

ЖК РФ, Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Условия и требования отдельного входа

О необходимости отдельного входа прописано в статье 22 ЖК и в постановлении Правительства №692-ПП. Для его создания нужно, чтобы помещение удовлетворяло определенным условиям:

1. квартира должна быть расположена на первом этаже здания, и при отсутствии отдельного входа должна существовать техническая возможность его создания.
2. Если квартира находится на более высоком этаже, законодательным требованием является то, чтобы все помещения, располагаемые ниже должны находиться в распоряжении нежилого фонда.
3. Если помещение занимает территорию более 100 м², то для него потребуется проводить работы по созданию запасного аварийного выхода.
4. Обязательно оформляется разрешение жильцов на перепланировку здания. Получить его можно или лично, обходя все квартиры и собирая подписи, или подать заявку на включение вопроса в повестку очередного собрания.

Пошаговая инструкция по установлению

1. Разработка проекта перепланировки с привлечением фирм, имеющих лицензии на данный вид деятельности – первый этап в создании отдельного входа.

Для оформления проекта понадобиться техническая документация на помещение с указанием материала внутренних перекрытий и конструкций. Изготавливается проект в течение 5-15 дней в зависимости от трудоемкости создания дверного проема.

Одновременно с проектом нужно получить согласие от соседей на проведение работ в многоквартирном доме.

Для получения разрешения на создание отдельного входа нужно пройти этап согласования в местной администрации, а также документальное оформление всех работ с планами, схемами и чертежами. На этом этапе понадобится предоставление следующих документов:

• заявление владельца помещения на получение разрешения перепланировки;
• юридические документы, свидетельствующие о правах на данное помещение;
• техническая документация из БТИ;
• проект перепланировки здания с созданием отдельного дверного проема;
• разрешение жильцов многоквартирного дома;
• разрешения от таких организаций как СЭС, пожарный надзор и другие.

После получения разрешения необходимо проведение работ по созданию дверного проема. Для этого с организацией, проводящей работу, заключается договор об авторском сопровождении.

При завершении работ по созданию входа в помещение с улицы необходимо, чтобы Департамент управления имуществом организовал межведомственную комиссию. При положительном решении комиссия выдает акт о проведенной перепланировке.

Переоформление технической документации службой БТИ. Необходимо направить заявку на оказание услуги кадастровым специалистом. Он должен будет составить новый технический паспорт с внесением в него всех изменений.

Обращение в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.

Отличия и особенности

Отдельный вход в помещении может иметь нескольких видов:

• подъезд без лестницы и без приямка;
• подъезд с приямком;
• подъезд с лестницей.

1. Одной из особенностей является обязательное наличие тамбура, то есть проникновение в помещение должно проходить не сразу с улицы, а через небольшое пространство с дополнительной дверью. Данный вопрос можно решить несколькими способами:
   • сделать тамбур снаружи здания, сохранив полезную площадь нежилого помещения. При этом происходит захват придомовой территории. Необходимо получить на нее разрешение у жильцов и в Департаменте управления имуществом;
   • сделать тамбурное помещение внутри, наименее выгодный способ для владельца, но более лояльный для жителей.

Обязательным условием должно быть оборудование подъезда пандусом для возможности использования его маломобильными гражданами.

Ступени лестницы должны удовлетворять требованиям безопасности: не быть скользкими, обязательно должны быть поручни у лестницы.

Стеклянные двери обязательно делаются из противоударного материала для предотвращения травм.

Двери должны открываться в сторону улицы.

Дверным проемам необходимо иметь архитектурную завершенность в соответствии с видом всего здания: наличники, откосы, декор. Соблюдение единого характера архитектурного и цветового решения фасада.

Как происходит процедура согласования отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме по закону?

Согласование отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме проходит в несколько этапов:

1. формируется проект для рассмотрения.
2. Затем документ подается в такие организации как СЭС, пожарный надзор, комитет по архитектуре и градостроительству, департамент культурного наследия, МЧС.
3. После получения согласия в этих организациях требуется разрешение в Департаменте управления имуществом.
4. При завершении работ по созданию отдельного входа организуется специальная комиссия, которая оформляет акт о перепланировке.
5. Подготовка и регистрация всех документов на отдельный вход в нежилое помещение.

Что необходимо иметь?

Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.

Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.

Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.

Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Источник: http://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/otdelnyj-vhod.html

Можно ли использовать квартиру под офис?

Квартиры в новостройках Тольятти – это то что вынуждает предпринимателей идти на риск и использовать их под офис, цены на которые во много раз дешевле долгосрочной аренды служебного помещения. Многие бизнесмены покупают однокомнатную квартиру и используют ее в рабочих целях. Законна ли такая практика?

Жилье для офиса

Согласно закону, предпринимательская деятельность может производиться и в жилых, и в нежилых помещения. Однако, в первой ситуации, есть ряд ограничений, которым необходимо следовать, дабы не лишить всего своего состояния. Итак, для использования квартиры под офис необходимо:

• Перевести жилье в собственность индивидуального предпринимательства.
• Осуществлять деятельность так, чтобы она не доставляла неудобств соседям и жильцам дома.
• Место, несмотря на свое предназначение, должно соответствовать всем стандартам жилого.

В противном же случае, для законности помещение следует перевести в ранг нежилого.

Предпринимательская деятельность на дому

Домашнее предпринимательство имеет ряд особенностей. Оно, во-первых, не должно становиться причиной нарушения прав и свобод жильцов и соседей. И, второе, и не менее важное правило, осуществляться лишь в малых масштабах.

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации, купить новостройку в Тольятти и вести бизнес на дому могут лишь ИП и самозанятые лица. К таковым относятся: переводчики, репетиторы, няни для детей, консультанты и люди, занимающиеся консультативной деятельностью и ряд других профессий. Юр.лицам такая деятельность запрещена.

Квартиры в новостройках Тольятти, которые используются под офис, должны соблюдать требования не только жилого, так и рабочего помещения. В частности, должен иметься второй выход, соблюдаться пожарно-экологическая безопасность

Аренда квартиры под офис

Несмотря на все запреты коммерческой деятельность, есть акты, которые позволяют быть ей законной. Согласно ему, договор аренды должен заключаться на следующих началах:

• В нем должны быть уточнены все нюансы.
• Косвенный запрет на крупную деятельность, запрещенную законом.
• В случае с ЮЛ указывается цель заключения соглашения. Ее неправильное формулирование чревато самыми ужасными последствиям.

Сведения, которые должны быть указаны:

• Цель, для которой арендуется жилье.
• План помещения.
• Сроки, на которые арендуется жилье.
• Объем выплат.
• Документы, доказывающие подлинность собственность.
• Периодичность выплат.
• Компенсации в случае порчи имущества.
• Ремонтные обязанности арендодателя.
• Коммунальные услуги.

Возможные проблемы

• Противоречивость закона. Основная проблема – сложность в отстаивании своей позиции из-за противоречивости пунктов двух основных кодексов.
• Запрет деятельности для ЮЛ. Оптимальный вариант – смена статуса на ИП.
• Выбор собственника арендуемого места. Арендодатель должен согласовать с соответствующими органами характер помещения.
• Разногласия с соседями.

Ответственность за осуществление деятельности, направленной на извлечение выгоды

Если бизнесмен не конфликтует с соседями, то скорее всего проблем можно избежать. В противном же случае, бизнесмена может ожидать как штраф от 1000 рублей, за незначительные нарушения, так и административная ответственность. Подтверждением незаконного пользования квартиры в Тольятти могут послужить:

• Слова жителей.
• Фактографическая информация, подтверждающая получение прибыли.
• Факты, подтверждающие несоблюдение норм санитарии.
• Факты, подтверждающие нарушение прав соседей.

Самозанятые граждане не несут практически никакой ответственности за осуществления своей деятельности.

Как перевести статус помещения в ранг нежилого

• С позиций одной из статей ГК РФ помещение может считаться нежилым лишь в случае.
• Если его местоположение первом этаже, либо внизу него также находится помещение, в котором никто не живет.
• Отсутствие постоянно проживающих лиц.
• Жилье оборудовано под офис (Доп.выход, доскональная схема помещения).
• Акт приемки-сдачи отправлен в БТИ.

Лишь после соблюдения всех этих условий коммерческая деятельность будет считаться законной.

Источник: http://xn--80aaocucl7ar6d.xn--p1ai/o-proekte/stati/mozhno-li-ispolzovat-kvartiru-pod-ofis

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

– Можно ли юридически оформить офис в собственной квартире? И если да, то какие риски?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если генеральный директор является учредителем, то предусмотрена регистрация юридического адреса юридического лица по месту прописки генерального директора. Для этого нужно получить письменное согласие у всех сособственников квартиры. Никаких рисков в этом нет. Большинство малых предпринимателей именно так и регистрирует свои организации.

Юрлицо имеет право вести свою деятельность и иметь регистрацию в жилой квартире только в том случае, когда генеральный директор прописан по этому адресу. В остальных случаях размещение в жилой квартире офиса чревато штрафами и проблемами. Юрлицо может арендовать квартиру, но использовать ее возможно только в качестве жилого помещения: например, сдавать в субаренду жильцам или предоставлять эту квартиру для проживания сотрудников.

Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Нянькин и партнер» Алексей Нянькин:

Действительно, в соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, граждане, проживающие в помещении на законных основаниях, могут использовать его для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Использование квартиры в качестве офиса не требует перевода помещения из жилого в нежилое, если не происходит изменения конструктива многоквартирного жилого дома, а также если в силу специфики оказываемых услуг организации не нужен изолированный вход в помещение.

Регистрировать юридическое лицо в жилой квартире нельзя; допускается лишь занятие индивидуальной предпринимательской деятельностью либо профессиональной деятельностью.

Препятствиями для размещения офиса в жилом помещении могут являться:

• возражения других лиц, как имеющих право пользования квартирой, так и являющихся жильцами многоквартирного дома;
• нарушение санитарно-гигиенических правил: к примеру, при размещении промышленных производств;
• осуществление миссионерской деятельности.

Если выявлены нарушения правил использования жилых помещений, виновное лицо могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. В исключительных случаях, если нарушения систематические, жилое помещение могут даже изъять и реализовать его на публичных торгах, выплатив стоимость жилья собственнику.

Отвечает юрист национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Кольцов:

Гражданский кодекс (ст. 288) указывает на то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещать в квартире предприятия, учреждения, организации допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Для создания в квартире офиса такой перевод тоже необходим. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое прописан в ст. 22-24 Жилищного кодекса.

За нарушение правил пользования жилыми помещениями грозит административная ответственность. Например, использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1 тысячи до 1,5 тысяч рублей (ч. 1 ст. 7.21. КоАП РФ).

В то же время необходимо учитывать, что закон (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускает использование жилого помещения для профессиональной деятельности (научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности. В этих случаях переводить квартиру в нежилое помещение не нужно. Но это только при условии, что Ваши занятия не нарушают права и законные интересы соседей.

Отвечает юрист Юрий Панкратов:

Хозяйственная деятельность требует, чтобы организации и индивидуальные предприниматели имели постоянный адрес своей регистрации, так называемую якорную точку. Для чего это нужно? Налоговой инспекции это важно для отправки официальной корреспонденции и для проведения выездных проверок. Правоохранительным органам – для розыска правонарушителя. Контрагентам – чтобы определить, в какой суд или отдел судебных приставов обращаться с претензиями и требованиями о взыскании. Подобные заявления по общему правилу направляются в адрес ответчика. В случае с индивидуальным предпринимателем все просто. Он оформляется по месту своей временной или постоянной регистрации. С организациями, коммерческими или некоммерческими юридическими лицами дело обстоит сложнее.

Мы с вами понимаем, что в реальной жизни человек может быть прописан по одному адресу, а проживать совершенно по другому. Но закон не способен учесть все житейские тонкости. Он подходит формально: где прописан, там и должен проживать. Убыл надолго? Будь любезен перерегистрироваться. А это та еще тягомотина. Таким образом, учредители компании могут зарегистрировать ее по адресу директора. Вопрос решен и, казалось бы, все хорошо. Но! Законов у нас в стране много. Какие-то Государственная дума успела изменить и привести в соответствие с реальными условиями жизни и рынка, а до чего-то руки так и не дошли. Отсюда возникает множество противоречий, решить которые не может даже суд. Например, закон гласит, что организация должна быть зарегистрирована в нежилом помещении, а директор-то проживает в частном доме или квартире. Закон гласит, что юридический адрес общества должен совпадать с фактическим, то есть офисом. Возникает вопрос: что делать, если собственник-арендодатель не выдает гарантийное письмо? Ответа налоговая служба не дает. Остается ждать развития событий и позиции высших судов.

Отвечает эксперт по налогам и праву, руководитель «Юридической компании Ольги Пономаревой» Ольга Пономарева:

На сегодняшний день указать адрес прописки директора или учредителя компании в качестве адреса местонахождения компании вполне реально – прямого запрета в законе нет. Право предпринимателя – регистрировать свой бизнес в своей квартире – подтверждает и Верховный суд, и суды округов. Впрочем, споры о том, правомерное это или нет, периодически возникают. Разные региональные инспекции понимают закон по-своему и могут отказать, но на текущий момент в Москве это возможно. Сделать это можно как при первичной регистрации компании, так и при переезде (смене места нахождения). Квартира даже не должна быть в собственности учредителя или директора. Директору или учредителю достаточно иметь постоянную регистрацию по этому адресу (прописку/штамп в паспорте) и согласие собственника квартиры на регистрацию компании. Составляется оно в простой письменной форме, не требует заверения у нотариуса. В заявлении собственник уведомляет о своем согласии на регистрацию компании по месту жительства учредителя или директора и ведение им по этому адресу предпринимательской деятельности. Письмо подается в комплекте с остальными документами в инспекцию.

Плюсы того, что вы укажете домашний адрес в качестве адреса компании, слудующие:

• экономия на затратах на приобретение юридического адреса;
• совпадение юридического и фактического адреса;
• сотрудники налоговых и правоохранительных органов не могут без Вашего согласия или постановления суда зайти к Вам в дом, провести обыск или выемку документов;
• налоговая проверка по месту жительства, как правило, не проводится.

• не всем контрагентам и банкам «нравится» такой адрес – они могут отказаться сотрудничать с такой компанией;
• получение лицензий и разрешений на некоторые виды деятельности невозможно для компании с таким адресом;
• ведения производственной деятельности в таком случае невозможно.

Отвечает генеральный директор ООО «Гладиатор» Андрей Матвеев:

Многие люди на начальном этапе развития бизнеса стараются уменьшить издержки для более быстрого извлечения прибыли. Один из первых пунктов – экономия на аренде офиса. И первое, что приходит в голову – собственная квартира. Можно ли ее «переоборудовать» в офис? И да, и нет.

Индивидуальный предприниматель имеет право оказывать услуги на дому, зарегистрировав себя в налоговом органе. Однако если Вы хотите вести продажи или складировать продукцию, то Вам необходимо изменить назначение квартиры на «нежилое помещение». Это довольно длительная и дорогостоящая процедура.

Риски ведения бизнеса на дому минимальны. Вы просто открываете двери в свою квартиру клиентам, которых, по сути, Вы не знаете. С юридической точки зрения, тут преград никаких нет.

Другая сторона открывается, если Вы желаете зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Действительно, согласно нормам законодательства, общество может быть зарегистрировано по адресу учредителя либо директора. Необходимо получить согласие собственников (если их несколько) и предоставить в налоговый орган свидетельство, подтверждающее право на данное помещение. Тут риски более высокие: налоговая не любит такие «конторы», так как проверить их в действительности на наличие «исполнительного органа» невозможно. Также банки не приветствуют такие организации. Тем не менее в нашей стране можно многое, главное – знать и соблюдать все тонкости права.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Жилищный кодекс позволяет использовать жилое помещение для коммерческой деятельности, но только в том случае, если это не нарушает иного законодательства и не ущемляет права граждан. Это означает, что если Вы, например, хотите открыть гостиницу в своем жилом помещении, то Вы этого сделать не сможете, поскольку по другому закону – по гражданскому кодексу – гостиница может располагаться только в нежилых помещениях. Также жилое помещение Вы не сможете использовать, например, под продуктовый магазин или офис с огромным штатом сотрудников, потому что это будет нарушать режим объекта и ущемлять права других лиц. Поэтому здесь все индивидуально. Например, диспетчер, писатель или журналист, скорее всего, смогут иметь офис в жилом помещении.

ИП может зарегистрировать юридический адрес в квартире. Для юридического лица эта практика пока неоднозначна: налоговые органы относятся по-разному. Если директор юридического лица владеет квартирой, в которой хочет зарегистрировать предприятие, то даже если налоговая ему откажет, он сможет оспорить это решение через суд.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник: http://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_zaregistrirovat_ofis_v_kvartire/7033

Можно ли использовать жилое помещение в качестве офиса?

Органы государственного строительного надзора вынесли предписание индивидуальному предпринимателю о прекращении использования жилого помещения в качестве офисного помещения. Правильно ли вынесенное предписание? Можно ли использовать квартиру, находящуюся в частной собственности, как офисное помещение? Предусмотрена ли административная ответственность за данное правонарушение?

Ответы юристов ( 1 )

• 10,0 рейтинг
• 2220 отзывов эксперт

Здравствуйте, МАрия! Статья 17 ЖК РФ допускает испоьзование жилого помещения для предпринимательской деятельности при соблюдении определённых условий:

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению предусмотрена ст. 7.21 КоАП РФ:

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Для того, чтобы оценить законность предписания, нужно понимать, какие имелись основания для его выдачи. Если не поступало жалоб от соседей, то оснований я не вижу.

Источник: http://pravoved.ru/question/2205298/

Правила и последствия перевода жилой недвижимости в коммерческую

К изменению статуса прибегают и граждане ― физические лица, желающие организовать в своей квартире небольшой бизнес без каких-либо серьёзных затрат на аренду помещения и иных накладных расходов. Как организовать этот процесс, попробуем разобраться в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Как перевести квартиру или частный дом в нежилой фонд?

Изменения, внесённые в Жилищный кодекс РФ Законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступившие в силу 9 июня 2019 года, привнесли в процесс перевода некоторые особенности, усложнившие, с одной стороны, порядок изменения статуса жилья, с другой сделали его более прозрачным для собственников квартир жилого дома, в котором будет находиться «переведённая» квартира.

Зачем это требуется?

Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.

• Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
• Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.

Определение, различия и целевое назначение недвижимости

Согласно нормам гражданского и жилищного законодательства, недвижимость бывает жилой и нежилой. К жилищному фонду, в котором возможно законное проживание граждан, Жилищный кодекс РФ относит:

• частные индивидуальные и многоквартирные жилые дома;
• общежития;
• гостиницы.

К нежилой относится недвижимость, которая используется под:

• коммерческие;
• общественные;
• административные и иные цели.

Жилое помещение, предназначенное исключительно для постоянного проживания в нем граждан, должно быть изолировано и соответствовать всем установленным санитарно-техническим и пожарным нормам (ст. 15 ЖК РФ).

Можно ли использовать жилье с целью ведения предпринимательской деятельности?

Жилищный кодекс РФ оставляет за гражданами право заниматься предпринимательством в собственном жилье, но при одном условии ― если это не нарушает жилищных прав других граждан, проживающих рядом с ним, и если при этом квартира будет продолжать соответствовать требования, предъявляемым к жилым помещениям (п. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Поэтому, если бизнес, который планируется открыть на своей жилой площади, не будет беспокоить соседей и жилье не нужно перестраивать, нарушая санитарные нормы и правила, использовать квартиру под осуществление профессиональной деятельности можно при условии, что предприниматель является собственником квартиры и против его деятельности не возражают зарегистрированные в ней родственники.

Почему закон это запрещает, и какие могут быть последствия?

Если же указанные выше условия соблюсти невозможно, то использовать жилье под коммерческую деятельность без прохождения процедуры перевода жилого помещения в нежилое не получится. Например, в случае открытия в собственной квартире малого предприятия по производству готового платья предприниматель вряд ли получит одобрение соседей.

Последствием такого «предпринимательства» будет предписание контролирующих инстанций органов местного самоуправления с требованием прекратить незаконную деятельность. А если требование не будет выполнено в установленный срок, то за предписанием последует судебный иск о выселении нарушителя из квартиры.

Условия, когда перевод невозможен

Изменить статус жилого помещения возможно только при соблюдении ряда условий, установленных жилищным законодательством. Если же эти условия реализовать невозможно, то на изменение статуса можно не рассчитывать. Итак, до начала проведения процедуры изменения статуса жилого помещения следует учесть следующее.

1. Квартира после перевода должна иметь отдельный вход. Если ее площадь составляет 100 кв.м и более придётся делать запасные двери.
2. Нельзя изменить статус отдельной комнаты в квартире, являющейся долей в общей собственности собственников жилого помещения.
3. На момент обращения за проведением процедуры перевода жилая площадь должна быть полностью свободной. Наличие зарегистрированных в ней жильцов не допускается.
4. Квартира не должна быть в залоге, либо обременена различными санкциями (арест, запрет на распоряжение).
5. Дом, в котором находится квартира, не должен иметь статус аварийного.
6. Все коммуникации при изменении статуса помещения должны быть автономными. Перепланировка квартиры, если таковая имелась на момент обращения за изменением статуса, должна быть узаконена.
7. Изменить статус жилья может только его собственник.

Осуществить перевод не получится, если:

• жилой дом имеет статус объекта культурного или исторического наследия;
• дому требуется капитальный ремонт или реконструкция;
• дом стоит на учете ГО ЧС;
• если квартира является муниципальной и занимается по договору социального найма;
• если невозможно организовать в будущем нежилом помещении отдельный вход.

Пошаговая инструкция

После того как решение о смене статуса квартиры принято, необходимо совершить ряд действий по подготовке пакета документов. Для этого необходимо:

1. Запросить технический план всех этажей и экспликации на строение. Для этого нужно обратиться с заявлением в орган местного самоуправления с указанием причины запроса. Обращение рассматривается 30 дней.
2. В БТИ запросить технический паспорт квартиры и кадастровый план.
3. Запросить разрешение на перевод от санитарной и пожарной служб города.
4. В управляющую компанию направить обращение о предоставлении заключения о техническом состоянии МКД (многоквартирного дома).
5. Получить справку о состоянии лицевого счета и о составе семьи собственника для выявления прописанных и проживающих в квартире лиц. Справка запрашивается через органы МФЦ.
6. Продумать план помещения после изменения статуса (если это необходимо) и заказать документы на перепланировку.

В связи с изменениями в Жилищный кодекс РФ для перевода квартиры в нежилое помещение в орган местного самоуправления должен быть направлен не только протокол общего собрания собственников помещений МКД о согласии на перевод, но и письменное согласие каждого собственника квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

Куда обращаться, чтобы получить разрешение?

Заявление об изменении статуса жилого помещения подается в департамент управления имуществом органа местного самоуправления по месту нахождения квартиры либо через МФЦ. Заявление можно направить в онлайн-режиме, на портале Госуслуг, если заявитель имеет электронную подпись.

Список документов

В соответствии со ст. 23 ЖК РФ к заявлению о переводе должны прилагаться:

• правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) – если нет на руках, можно получить в Росреестре;
• технический паспорт квартиры – получается в БТИ;
• поэтажный план жилого дома – содержится в технической документации МКД, заказывается в БТИ;
• согласованный проект переустройства и перепланировки жилого помещения (если этого требует проект перевода) – заказывается в проектной организации;
• протокол согласия собственников квартир жилого дома на использование помещения в коммерческих целях – оформляется на общем собрании;
• согласие каждого собственника помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод его в нежилое.

Дополнительно могут потребоваться документы, удостоверяющие личность заявителя для физического лица, или учредительные документы для юридического лица. Если заявление подаёт не собственник помещения ― прилагается документ, удостоверяющий полномочия представителя.

Как составить заявление?

Заявление об изменении статуса жилого помещения подаётся в произвольной форме:

1. В шапке документа указывается орган, в который направляется прошение.
2. Ниже, в середине строки, указывается слово «Заявление».
3. В тексте документа указывается наименование заявителя ― Ф.И.О. гражданина, адрес проживания, контактные и паспортные данные.
4. Если обращается представитель собственника ― указываются реквизиты нотариально удостоверенной доверенности, Ф.И.О. представителя и его паспортные данные.
5. Далее указывается суть обращения, в котором отражаются :

• основание обращения;
• предполагаемый вид разрешённого использования;
• работы, которые будут проводиться;
• необходимость проведения ремонта помещения и санитарных работ в соответствии с проектом;
• необходимость обеспечения свободного доступа к месту проведения работ;
• режим проведения работ с указанием сроков и часов;
• обязательство о соблюдении прав других собственников жилых помещений при использовании в будущем помещения для коммерческих целей.

Сколько стоит процедура?

Стоимость перевода жилого помещения в нежилое определяется органами БТИ. С учетом затрат на разработку документации о переустройстве помещения, изготовления новой технической документации, затрат на переустройство помещения стоимость этой процедуры составляет ориентировочно от 400 тыс. рублей.

Сроки ожидания решения

Заявление рассматривается специальной комиссией при органе местного самоуправления, уполномоченной на принятие решений об изменении статуса жилых помещений. Срок рассмотрения ― 45 календарных дней.

По окончании срока комиссией принимается решение об изменении статуса жилого помещения либо об отказе в изменении статуса. Решение комиссии направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с даты принятия.

Что делать после получения одобрения?

После получения согласия на перевод квартиры в нежилое помещение можно приступать к ее переустройству, если это предусмотрено проектной документацией. Основанием для регистрации изменённого статуса объекта будет акт комиссии о приёмке выполненных в помещении работ.

Приёмочный акт вместе с документами направляется в орган Росреестра для внесения изменений в реестр прав. Для этого в отделение регистрационного органа по месту нахождения помещения направляются:

• заявление;
• решение комиссии об изменении статуса помещения;
• акт приёмочной комиссии, подтверждающий проведение перепланировки (если этого требовал проект);
• документ об уплате государственной пошлины – для физических лиц он составляет 200 руб., для юридических ― 600 руб.

Документы в Росреестр подаются заявителем лично, либо через окно многофункционального центра. Внесение сведений в реестр прав осуществляется в течение 15 дней с даты подачи заявления.

Причины отказа и порядок оспаривания

Согласно статье 24 ЖК РФ причинами отказа перевода квартиры в нежилое помещение могут быть:

1. Непредоставление необходимых документов либо их неполный пакет.
2. Несоответствие произведённой перепланировки санитарным и пожарным нормам, иным требованиям действующего законодательства.
3. Отсутствие согласия других собственников, проживающих в переводимом жилом помещении.
4. Отсутствие согласия собственников помещений МКД (многоквартирного дома) на коммерческое использование квартиры.
5. Несоответствие проекта переустройства квартиры критериям, позволяющим присвоить ей статус нежилого помещения (невозможность обустройства отдельного входа, обременение помещения правами третьих лиц).

Решение об отказе выдаётся заявителю в течение 3 рабочих дней и может быть обжаловано в судебном порядке. Обжалование осуществляется путём подачи в районный суд по месту нахождения квартиры административного иска о признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

Заявление рассматривается по правилам искового производства, предусмотренным Кодексом административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Обжаловать отказ можно в течение 10 календарных дней с даты принятия соответствующего решения.

Можно ли отменить изменения, если владелец передумал?

При этом при возврате в первоначальное состояние помещение после проведённого переустройства должно быть пригодно для проживания, а также ему можно будет вернуть отдельный вход.

Изменение статуса квартиры ― дело хлопотное и прибегать к нему стоит только в случае, если в этом есть острая необходимость. Следует помнить, что в случае утраты статуса жилого помещения в переоформленной квартире жить уже будет невозможно. А возвращение ей прежнего статуса сопряжено с ещё более жёсткими требованиями, чем его утрата.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Источник: http://101urist.com/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya/iz-zhilogo-pomescheniya.html