Методы оценки коммерческой недвижимости

Все что нужно знать по теме: "Методы оценки коммерческой недвижимости" с точки зрения профессионалов. Актуальность информации на 2020 год вы можете уточнить у дежурного специалиста.

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью можно признать любой недвижимый объект, который способен приносить собственнику доход его эксплуатации. Исходя из этого, важным способом, применяющимся для оценки коммерческого помещения, является подход, основанный на доходах объекта – доходный подход.

Сущность доходного подхода к независимой оценке коммерческой недвижимости заключается в приведении к настоящему моменту времени будущих доходов от эксплуатации объекта и возможной продаже его в будущем.

Особенности оценки стоимости коммерческой недвижимости. Основная прибыль, приносимая коммерческой недвижимостью – прибыль в виде арендных платежей. Поэтому для расчета величины возможной прибыли в будущем, оценщики определяют размер арендной платы, за которую возможно сдавать объект недвижимости, учитывая рыночную конъектуру.

Для подсчета размера чистой прибыли от сдачи в аренду недвижимого имущества, следует из суммы арендной платы отнять сумму расходов на содержание недвижимости. Расходы состоят из коммунальных платежей, стоимости текущего ремонта, налоговые платежи, упущенные доходы (простаивание площадей под аренду), затраты на уборку, страхование и т. п.

Для оценки стоимости коммерческой недвижимости доходным подходом, размер будущей прибыли следует привести в стоимость на момент оценки. Для этого применяется метод дисконтирования будущих денежных доходов в стоимость на текущий момент согласно определенной дисконтной ставке. Дисконтная ставка – это усредненная норма прибыльности инвестиций в схожие объекты недвижимости.

Кроме доходного подхода к оценке стоимости недвижимого имущества, применим сравнительный подход. В ходе применения этого подхода используется метод сравнения продаж (принцип замещения). Этот метод можно описать предположением, что покупатель не станет платить больше той суммы, за которую возможно приобрети полностью схожий объект на рынке.

Этот метод заключается в сборе и обработке информации о сделках на рынке недвижимости по объектам, совпадающим характеристиками с оцениваемым недвижимым имуществом. Отталкиваясь от стоимости аналогов происходит корректировка оценки коммерческой недвижимости (исходя из отличительных черт предмета сравнивания).

Затратный подход применяется к коммерческой недвижимости для отдельно расположенных строений. Этот подход основан на принципе замещения (разумный покупатель не заплатит за недвижимость больше суммы необходимой для строительства подобного объекта). Затратный подход применяется в случаях, когда рынок недвижимости неразвит и применение сравнительного подхода ограниченно или вообще невозможно.

В заключение процесса оценки выполняется согласование полученных результатов разными подходами. Совпадение полученных результатов говорит о верном определении стоимости коммерческой недвижимости.


Источник: http://www.uphill.ru/press-czentr/stati/osobennosti-otsenki-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Методы оценки зданий: виды и особенности

Для расчета оценочной стоимости недвижимости в зависимости от специфики объекта могут применяться разные подходы и методики оценки зданий.

Оценка комплекса зданий либо отдельного строения, как изолированного объекта, может осуществляться с использованием трех подходов: доходного, затратного и сравнительного.

1. Доходный подход

Этот вариант применим для оценки только тех объектов, которые способы приносить доход его собственнику, либо есть возможность достоверно спрогнозироватьение будущую прибыль от их эксплуатации. Для расчета используются следующие методы оценки зданий: капитализации доходов, либо дисконтирования денежных потоков. Отличие методов состоит в сроках прогнозирования. Метод капитализации используется при прогнозировании потока доходов за 1 наиболее репрезентативный год, а метод дисконтирования при прогнозировании за ряд лет в случае, если потоки доходов по годам существенно разняться.

2. Затратный подход

Этот способ оценки основывается на определении размера затрат, которые необходимы для воссоздания точной копии здания. При этом для определения стоимости оцениваемого здания необходимо учитывать его износ. Оценка стоимости здания может осуществляться с применением методов:

  • сравнительной единицы;
  • разбивки по компонентам;
  • количественного обследования;
  • определения сметной стоимости.

3. Сравнительный подход

В данном случае независимая оценка здания базируется на сравнении оцениваемого объекта со сведениями о продаже или предложении к продаже с похожими объектами. Сравнительный подход основывается на принципах спроса, предложения, замещения и вклада. При его применении используются разнообразные количественные и качественные методы для определения значимых элементов сопоставления и измерения корректировок рыночных данных.

Метод капитализации и дисконтирования

Особенности оценки зданий при использовании методов капитализации и дисконтирования предполагают преобразование прогнозируемого потока дохода в рыночную или инвестиционную стоимость. Модель обязательно учитывает различные сценарии расчетов и риски недополучения дохода, а так же предполагаемая выручка от дальнейшей перепродажи здания по истечению расчетного периода.

Метод сравнительной единицы

При использовании метода сравнительной единицы оценка жилых зданий нежилых сооружений состоит в просчете стоимости строительства соизмеримой единицы (одного квадратного или кубического метра) объекта недвижимости с аналогичными характеристиками (назначением, возрастом, физическими параметрами). При этом итоговая стоимость корректируется в соответствии с какими-либо отличиями сравниваемых зданий. Например, несхожестью объектов в планировке, наличии или отсутствии инженерного оборудования, праве собственности и т. д.

Расчет стоимости с использованием данного метода при оказании оценочных услуг осуществляется на основании индексов, а также приведенных в специализированных строительных изданиях поточных и прогнозируемых цен на здания, общестроительные, монтажные и ремонтно-отделочные работы, материалы, оборудование.

Поэлементные методы оценки зданий

В отличие от предыдущего метода поэлементная оценка нежилого здания или жилого строения происходит на основании разбивки объекта на отдельные компоненты и расчете стоимости каждой такой составляющей. Сюда, например, можно включить:

  • фундамент;
  • перекрытия;
  • крыши;
  • стены и перегородки;
  • фасад;
  • коммуникации;
  • внутренние отделочные работы.

В подобном случае эксперты оценщики рассчитывают стоимость элементов, исходя из суммы прямых и косвенных затрат. При этом итоговая цифра может состоять из общих затрат, полученных на основании:

  • анализа стоимости отдельных субподрядов или работ, осуществляемых разными специалистами;
  • выделения затрат с использованием разных единиц сравнения;
  • количественного обследования, что позволяет получить максимально точные результаты, но требует от специалиста большого практического опыта.
Читайте так же:  Как увеличить размер пенсии по старости

Сметные методы оценки зданий

Оценка здания без земельного участка может осуществляться с использованием сметного метода. Этот вариант предусматривает расчет стоимости отдельных элементов объекта на основании проектной документации. Здесь предполагается расчет цены общестроительных и монтажных работ, расходов на покупку или производство оборудования, мебели, инвентаря и некоторые другие расходы.

Расчет происходит в соответствии с действующими сметными нормативами и отпускными ценами. При отсутствии необходимой нормативной информации оценочная компания в определенных ситуациях может составлять индивидуальные сметные нормы.

Источник: http://www.uphill.ru/press-czentr/stati/metodyi-otsenki-zdaniy-vidyi-osobennosti/

Методы оценки коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью понимают самые различные помещения и здания, способные приносить доход своему владельцу. Это могут быть торговые центры, павильоны, магазины и многое другое. Оценка коммерческой недвижимости может потребоваться для кредитования, инвестирования и других процедур.

Как оценить коммерческую недвижимость?

В настоящее время существуют различные методы оценки коммерческой недвижимости. Специалисты в данной области применяют, как правило, один из трёх традиционных подходов: сравнительный, доходный или затратный. Однако в данном случае оценка коммерческой недвижимости будет несколько отличаться от оценки недвижимости другого вида. Основное отличие заключается в том, что здесь может вестись разговор и об оценке бизнеса, если владелец здания или сооружения получает доход не только от наличия конкретного объекта, но и от его функционирования.

Этот подход основывается на сравнительном анализе между схожими объектами, которым присущи те же самые свойства, что и изучаемому. При этом здесь учитывается тот факт, что во внимание принимаются только те объекты недвижимости, которые были проданы на рынке относительно недавно.

При этом подходе стоимость коммерческой недвижимости определяется в соответствии с текущими доходами. Специалист учитывает различные параметры: размер прибыли, время поступления доходов и степень риска, который может возникнуть при получении денежных средств.

Оценщики применяют этот подход не так часто, в отличие от двух предыдущих способов. Оценка коммерческой недвижимости в данном случае зависит от расходов на восстановление и развитие объекта.

Что нужно для оценки коммерческой недвижимости?

Перед тем как обратиться к специалистам, владельцу коммерческой недвижимости необходимо определиться с целью оценки и собрать пакет документов. Только после этого оценщик сможет приступить к оказанию услуг.

Источник: http://pcbc.ru/metody_ocenki_kommercheskoj_nedvizhimosti

Оценка коммерческой недвижимости

При продаже офиса или другого коммерческого пространства важно не ошибиться с параметрами цены. Сделать это позволит такая юридическая процедура, как оценка коммерческой недвижимости.

Ее проводят специализированные компании на основании не только обоснованности стоимости объекта, но и факторов, влияющих на конечную цену.

Если знать ключевые моменты этого процесса, его основные этапы, легче выбрать специалиста, который сделает профессиональную оценку и позволит вам не ошибиться со стоимостью объекта при покупке или продаже в 2020 году.

Факторы, определяющие цену

Оценка стоимости коммерческих объектов определяется, исходя из следующих факторов:

  1. Месторасположение недвижимости — наличие важных объектов инфраструктуры, транспортных развязок отражается на цене.
  2. Наличие посредников — собственники не занимаются поисками покупателей, а доверяют это агентам, поэтому в стоимость закладывается процент отчисления вознаграждения за проделанную работу.
  3. Расположение объекта в крупных бизнес-центрах или нежилых административных зданиях.

Схема проведения процедуры оценки

Алгоритм оценки основан на взаимодействии оценщика и заказчика и связан с проведением следующих этапов:

  • Заключение договора и определение задания.
  • Сбор и анализ информации, необходимой для получения более достоверной цены.
  • Выбор методики и подхода, проведение расчетов — если будет выбрано несколько методик, они должны быть приведены в соответствие.
  • Оформление письменного отчета — в этом документе описывается объем работ, обоснование результатов оценки, перечисляются основные факты и выводы.
  • Передача отчета заказчику в письменном и электронном виде.
  • Особенности оплаты услуг

    В большинстве случае услуги оценщика авансируются. Вторая часть аванса может быть передана при передаче отчета.

    Кто должен оплатить оценку коммерческой недвижимости — продавец или покупатель — зависит от предварительной договоренности сторон. Но имеются и свои закономерности, ставшие традиционными на рынке недвижимости.

    Например, при оформлении ипотечного займа оценку оплачивает покупатель. Если процедура проводится при оформлении страхового полиса — то на покупателя страховки, если с целью налогообложения — на плательщика налогов.

    В общем, в чьих интересах проводится оценка, тот и платит.

    Правила составления отчета об оценке

    В соответствии с нормативно-правовыми актами РФ отчет об оценки — это документ доказательного значения, в нем содержится рыночная и другая стоимость, исходя из целей и задач оценочных действий.

    Отчет включает выводы и обоснованное мнение эксперта, которые формируются на основании полученной им информации.

    При формировании отчета учитываются 3 главных принципа:

    1. В отчет вносится любая информация, которую специалист определит существенной.
    2. Данные в отчете не должны иметь двойную трактовку или вводить заказчика в заблуждение.
    3. Все сведения должны быть достоверными и подтвержденными.

    В отчете отражаются особенности проведения оценки коммерческой недвижимости, в том числе:

  • анализ рыночных условий;
  • сведения об изученных объектах и привлеченных специалистах;
  • использование ценообразующих факторов;
  • описание процедуры оценки — последовательность применения методов, обоснованность выбранного подхода, итоговые результаты;
  • процедура согласования результатов оценки, если они получены разными методами;
  • выводы и результаты в стоимостном выражении.
  • Отчет составляется в бумажном и электронном виде. В бумажном экземпляре должны быть пронумерованы и прошиты все страницы, а подпись в конце документа должна принадлежать субъекту оценочной деятельности.

    Подходы при оценивании

    Согласно пункту 11 ФСО № 1, утвержденному Приказом Минэкономики № 297 от 20 мая 2015 года оценку коммерческой недвижимости можно производить, используя разные подходы — один или одновременно несколько.

    Читайте так же:  Охрана труда по профессиям и видам работ

    Основных из них — 3:

  • Доходный — самый распространенный. При его применении устанавливается наиболее вероятная стоимость, которую получит выгодоприобретатель, учитывая все риски. Это прогнозный подход, поэтому существует небольшая погрешность из-за того, что ни один из экспертов не сможет достоверно предсказать ситуацию на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе.
  • Затратный — этот подход предполагает исследование цены создания действующего объекта. Стоимость определяется как выражение суммы, необходимой для строительства равнозначной недвижимости.
  • Сравнительный — основой этого подхода является определение стоимости, которая рассчитывается с учетом цены похожих или аналогичных объектов недвижимости. Как правило, информация об этом публикуется в открытых источниках (СМИ, интернет-порталов). Сравнительный подход применяется при проведении оценки ликвидационной стоимости, кадастровой, рыночной и некоторых других.
  • У всех описанных подходов имеются свои методы. Выбор или комбинирование подходов оценщик делает сам: с учетом поставленных задач. Но в отчете должны быть прописаны обоснования этого выбора.

    Правила и руководства для оценщика определены в Разделе VII ФСО №7.

    Можно ли отказаться от доходного подхода

    Отказ от доходного подхода при оценке коммерческой недвижимости должен быть мотивированным, так как он является основным.

    Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Поэтому при обосновании отказа необходимо ссылаться на факты, подтверждающие использование объекта без получения прибыли.

    Как проводится оценка недвижимости, приносящей доход

    Для оценки стоимости приносящей доход коммерческой недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования. Они позволяют проанализировать возможность недвижимости генерировать конкретный доход, который выражается в форме прибыли от эксплуатации (к примеру, сдача аренды) или от реализации.

    Метод капитализации

    Метод прямой капитализации исходит из формирования вывода о стоимости объекта оценки на основании сведений о ставке капитализации и величины прибыли на момент оценки или на перспективу.

    Эта методика позволяет определить то, что цена имущества равнозначна действующей стоимости будущих доходов собственности, имеющих денежное выражение.

    В большинстве случаев метод капитализации применяется больше для оценки недвижимости, чем для оценки бизнеса, и не требует долгосрочных прогнозов.

    Для проведения этой оценки нужно определить, исходя из рыночных данных, коэффициент капитализации, который отразит связь между стоимостью объекта и годовым доходом.

    Методика сравнительного анализа продаж позволяет определить коэффициент капитализации — расчетную ставку.

    Метод дисконтирования

    Эта методика используется для приведения потока прибыли и затрат, которые распределены во времени, к конкретному моменту для получения действующей цены денежного потока как стоимости объекта, приносящей доход.

    Метод дисконтирования денежных средств основан на том, что потенциальные инвесторы не выплатят за объект оценки сумму большую, чем та, которая соответствует действительности и будущих доходов, полученных от этой недвижимости.

    В результате покупатель и продавец приходят к согласию о рыночной стоимости, соответствующей действующей цене суммы будущих доходов.

    Документы для оценки коммерческой недвижимости

    Перечень того, какие документы нужны для оценки коммерческой недвижимости, зависит от назначения объекта — помещение это или здание.

    В целом, для проведения оценки требуются следующие документы:

  • правоустанавливающие документы — аренда, собственность;
  • бумаги из Бюро технической инвентаризации на объект;
  • данные о том, имеются ли обременения у объекта, в том числе долговые обязательства или залог, юридические оговорки, арендаторы, договора, контракты, соглашения, налоговые обложения, любые другие ограничения по эксплуатации;
  • сведения о физических границах объекта — карты с описанием локации объекта, копии геодезического плана;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • информация о строениях, относящихся к объекту;
  • данные об имуществе, которое не является недвижимым, но подлежит оценке в качестве входящего в состав оценочного объекта.
  • При оценке офисных помещений также понадобятся такие документы, как:

    • разрешение на перепланировки;
    • сведения о балансовой стоимости, налогам и коммунальным платежам;
    • смета по проведенному ремонту, данные об арендных платежах.

    Для оценки зданий необходимо предоставить еще документы. Это:

  • бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания, если его собственник — юридическое лицо).
  • информация о состоянии земельного участка, в том числе документы, подтверждающие права на земельный участок;
  • техническая документация по объекту — проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию;
  • технический паспорт БТИ на здание — экспликация и поэтажный план;
  • пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику.
  • Заключение

    Оценка коммерческой недвижимости позволяет определить реальную стоимость объекта. Существует несколько подходов и методов, их выбор зависит от целей и задач.

    Важно найти квалифицированного и опытного оценщика. Ведь от его отчета будет зависеть ваша прибыль.

    Источник: http://expert-home.net/otsenka-kommercheskoj-nedvizhimosti/

    Три подхода при оценке коммерческой недвижимости

    Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

    Для определения реальной стоимости квартиры или коммерческой недвижимости применяют экспертную оценку недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости и других объектов тесно связана с интересами владельца. В материале рассмотрены три общепринятых подхода, применяемых специалистами Некоммерческого Партнерства «Федерация Судебных Экспертов» при оценке. Также показана важность правильной оценки продаваемой квартиры.

    Доходный подход в оценке коммерческой недвижимости

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Недвижимость, приносящая доход своему владельцу, является коммерческой. Когда проводится оценка коммерческой недвижимости, доходный подход занимает лидирующее место среди остальных способов проведения такой оценки. В чем суть такого подхода? Стоимость коммерческого объекта будет рассчитываться исходя из суммы дохода, который в обозримом будущем принесет его использование.

    Один из наиболее часто используемых способов получения дохода – сдача объекта в аренду. Если независимая оценка недвижимости выполняется по такому объекту, эксперт-оценщик НП «ФСЭ» определяет ставку, которую можно использовать при сдаче его в аренду. Определяя чистый операционный доход, из суммы возможного валового дохода вычитаются эксплуатационные затраты по объекту.

    Читайте так же:  Содержание проекта межевания территории

    Непосредственные затраты собственника на эксплуатацию объекта, складываются из:

    • коммунальных платежей;
    • арендной платы за пользование земельным участком;
    • налога на имущество;
    • других эксплуатационных расходов.

    Кроме непосредственных затрат собственника к эксплуатационным расходам относят:

    • упущенные доходы владельца недвижимости из-за неполучения арендной платы от арендатора;
    • расходы, связанные с недобросовестной эксплуатацией арендованного имущества арендатором;
    • затраты, которые потенциально придется понести в процессе поиска нового арендатора.

    Когда будущий чистый операционный доход при сдаче имущества в аренду определен, он корректируется к текущей стоимости с помощью дисконтирования по соответствующей ставке. Ставку дисконтирования определяется в размере средней нормы доходности инвестиций в активы, сопоставимые по рискованности.

    Такой подход в независимой оценке недвижимости основывается на принципе замещения. Что это за метод? При нем экспертом первоначально выдвигается предположение, что никакой адекватный покупатель не заплатит за недвижимости сумму, большую той, за которую можно было бы приобрести объект, аналогичный по пригодности и основным параметрам.

    Особенность такого подхода в том, что для определения стоимости необходим анализ рынка объектов, сравнимых с тем, который подвергается оценке. В виду объективных обстоятельств, найти два объекта, идентично сходных по своим параметрам невозможно. Поэтому, когда найден аналог оцениваемому объекту, цена на него корректируется, учитывая различия в свойствах с объектом оценки.

    Независимая оценка недвижимости экспертами НП «ФСЭ» по затратному способу часто применяется для отдельно стоящих зданий. Здесь используется принцип замещения. Суть его состоит в предположении, что никакой разумный покупатель не будет платить за недвижимость сумму, большую размера затрат, которые ему придется понести на строительство аналогичного по полезности объекта.

    В данном методе оценки также важную роль играет также степень износа оцениваемого здания. Ведь изначально сумма рассчитывается для строительства нового здания, аналогичного оцениваемому объекту. Но оцениваемый объект, как правило, уже имеет определенный износ, который и нужно отнять от стоимости нового строительства.

    В стоимость при этом методе включают прибыль, которую должен при строительстве получить заказчик (инвестор) и подрядчик.

    Существенный минус затратного подхода в том, что, учитывая затраты на потенциальное строительство объекта, он не учитывает по нему реальной рыночной ситуации. Но в определенных ситуациях этот минус становится плюсом. Когда в отношении сделок с недвижимостью недостаточно информации или она недостоверна, другие подходы в оценке не будут иметь смысла – их результат не будет объективным. А вот затратный подход, не требующий знания конъюнктуры рынка, окажется в самый раз.

    Специфические и уникальные объекты, мало зависимые от рыночных отношений, также оцениваются с помощью затратного подхода.

    Оценка квартиры для продажи

    Важность получения экспертного заключения о денежной оценке квартиры перед продажей состоит в необходимости установления цены, адекватной действительному состоянию объекта продажи и состоянию рынка на момент совершения сделки. И хотя оценка квартиры для продажи может быть выполнена самостоятельно с помощью различных онлайн калькуляторов, даже небольшая погрешность в несколько процентов в ту или иную сторону, может привести к одинаково печальным последствиям.

    Опасности неправильно установленной цены продажи квартиры

    • Установив заниженную цену, владелец квартиры теряет сумму, равную разнице между реальной (экспертной) стоимостью и стоимостью продажи жилья.
    • При завышенной цене есть риск вообще не продать объект или продать намного позже, что также чревато потерями средств.

    Независимая оценка коммерческой недвижимости и квартир, проводимая НП «Федерация Судебных Экспертов» основана на принципах профессионализма и объективности. В своей работе мы руководствуемся актуальными законодательными нормами, в том числе ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 01.04.2015). Заказывая экспертизу у нас, вы предохраняете себя от недоразумений, связанных с неправильной оценкой недвижимости.

    № п/п Вид объекта Стоимость, руб.
    1. Квартира
    — типовое вторичное жилье от 4 000
    — новостройка от 6 000
    — элитное жилье от 10 000
    2. Доля в квартире
    — типовое вторичное жилье от 5 000
    — новостройка от 5 000
    — элитное жилье от 12 000
    3. Гаражи от 8 000
    4. Жилые дома и коттеджи от 20 000
    5. Здания
    10000 м 2 от 60 000
    Выезд по Москве: 500 — 1000
    Выезд по МО: 2000 — 3000

    Цена услуг по оценке жилой и коммерческой недвижимости указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

    Источник: http://sud-expertiza.ru/tri-podhoda-pri-ocenke-kommercheskoy-nedvizhimosti/

    Как производится и для чего нужна оценка коммерческой недвижимости, нежилых, торговых, офисных и производственных помещений?

    Неверно выполненная оценка коммерческой недвижимости может повлечь недоимку средств при продаже, а завышенная цена не позволит быстро реализовать объект. Какие способы оценки наиболее приемлемы, когда вопрос касается именно коммерческой недвижимости?

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

    Что такое коммерческие объекты недвижимости?

    Коммерческие объекты – разновидность нежилых помещений, эксплуатация которых направлена на максимальное получение прибыли.

    Недвижимость коммерческого плана чаще всего используется для таких видов функционального назначения:

    • торговля – от киосков и бутиков до гипермаркетов;
    • офисы (от 20 м2 площадью до многоэтажных деловых центров);
    • общепит;
    • производственные помещения;
    • склады;
    • гостиницы, отели, кемпинги и пр.

    Разброс коммерческих объектов огромен, это и небольшие помещения для малого бизнеса, и гектары площадей под заводы, фабрики, развлекательные комплексы и т.п. Повышенным спросом пользуются небольшие помещения на первых этажах вторичного жилья, переведенные в нежилой фонд, здесь удобно разместить парикмахерскую, небольшой офис, магазинчик цветов, обувную мастерскую или по ремонту одежды и пр.

    Читайте так же:  Кто имеет право арестовать счет в банке

    Вновь выстроенные помещения отличаются большей степенью комфортности, современностью планировки и отделочных средств, универсальностью применения, но доля новостроек в нежилом секторе невелика.

    Оценивать коммерческие объекты намного сложнее, чем жилые, поэтому не всегда удается попасть «в яблочко». Существуют разные способы оценки нежилого помещения. Подробнее об этом далее в статье.

    Способы оценки коммерческой недвижимости

    Для оценки коммерческих помещений применяют такие способы:

    Сравнительный метод, идеально подходящий для работы с типовыми, серийными жилыми объектами, при оценке нежилых помещений коммерческого типа хороший результат дает не всегда. Этот метод позволяет применить только что проданный объект с похожими характеристиками, расположенный в том же районе, в качестве аналога. Однако идентичных объектов в одной зоне расположения встречается мало, к тому же, одинаковое целевое использование – малоперспективная идея по поиску подобных в одной зоне.

    Поэтому иногда оценщики привязываются к затратному методу, который тоже к высокоточным не относится: затраты сравнимы, когда понесены в одном временном периоде.

    Из-за инфляционных процессов трудно привести к общему знаменателю суммы затрат с разницей в десяток лет. Отличается и отделка нежилых помещений, и «начинка» сетями при различном функциональном назначении, так что большой точности при использовании затратного метода ожидать не приходится.

    Наиболее удачным может стать выбор доходного метода оценки, основанного на прогнозе вероятных доходов при раскрутке того или иного направления бизнеса в оцениваемом нежилом помещении.

    На сумму оценки коммерческих объектов влияют такие факторы:

    1. удачность расположения;
    2. состояние (наличие ремонта, его качество, степень оснащенности удобствами, коммуникациями и пр.);
    3. наличие развитой инфраструктуры;
    4. возможность переформатирования;
    5. близость транспортных линий и т.п.

    Проводить оценку коммерческой недвижимости с хорошими результатами могут только опытные эксперты, имеющие надлежащий уровень квалификации, подтверждающийся наличием сертификатов, лицензии, поэтому логичнее всего обратиться за услугами к профессиональному независимому эксперту. Качественная оценка, в том числе и независимая оценка коммерческой недвижимости, может сберечь продавцу или покупателю сотни тысяч дензнаков.

    Клиент нуждается в оценке коммерческой недвижимости, если предстоит:

    • купля-продажа;
    • обмен;
    • залог;
    • аренда;
    • судебные разборки по дележу имущества;
    • страхование;
    • очередная переоценка фондов и т.п.

    Проводится колоссальная работа, результаты которой передаются заказчику вместе с экспертным заключением в виде отчета об оценке нежилой недвижимости.

    Экспертиза офисных помещений

    Офис должен быть светлым, не тесным, с косметическим ремонтом и наличием всех коммуникаций, обеспечивающих комфортную жизнедеятельность сотрудников.

    Теперь офис не может быть без телефона, интернета, качественного освещения, кондиционера.

    Эксперт не может выполнять оценку недвижимости организации, не посетив лично объект и не убедившись в наличии тех же удобств.

    Если поблизости есть еще подобного типа офисные помещения, недавно проданные, то можно прицениться, определив стоимость 1 м2 площади.

    Когда расчеты будут закончены, этот показатель по близлежащему офису поможет понять, насколько близок полученный результат к рыночной цене.

    Для офисов немаловажными факторами являются такие показатели:

    • техническое состояние здания, его возраст и износ;
    • наличие автостоянки, охраны;
    • организация удобного подъезда к зданию;
    • возможность перекройки внутреннего пространства быстровозводимыми перегородками;
    • состояние и качество инженерных коммуникаций, наличие дополнительных сервисов.

    После изучения документации эксперт, выехав на место, сможет окончательно определить классность здания или помещения, выбрать метод оценки или применить микс нескольких методов. Затем проводится камерная работа – расчеты, подготовка отчета и заключения.

    В Москве за оценку 1 офисного здания нужно заплатить от 20 тыс. руб., 1 помещения – от 15 тыс. руб., в Санкт-Петербурге те же услуги соответственно обойдутся от 15 тыс. руб. и от 10 тыс. руб.

    Оценка торговых помещений

    Торговое помещение должно располагаться на бойком месте, поэтому на первое место при оценке торговой недвижимости выходят такие требования:

    • удачное месторасположение, позволяющее обеспечить доступ к максимально большому потоку людей;
    • наличие большой стоянки, подъездных дорог;
    • наличие заднего выхода из помещения с благоустроенным подъездом к нему;
    • возможность перепланировки внутренних площадей на отдельные отсеки.

    Стоимость оценки нежилых помещений торгового назначения примерно соответствует стоимости оценки офисных помещений. За срочность придется доплатить, общая сумма возрастет на 20-25%.

    За основу расчетов принимают в случае работы эксперта с торговыми помещениями именно доходный метод.

    Складских

    Проводя оценку складских помещений, в первую очередь обращают внимание на такие нюансы:

    • прочность стен, перекрытий, покрытий;
    • наличие распашных ворот;
    • наличие охраны, а также помещения для охранников;
    • благоустроенный подъезд к воротам, желательно наличие рампы;
    • оборудование в виде тали, кран-балки и пр.

    За оценку складов в Санкт-Петербурге нужно быть готовым заплатить, если помещения встроенные, от 12 тыс. руб., а если отдельно стоящие – от 20 тыс. руб., в зависимости от площади, а в Москве за такие же услуги – соответственно от 15 тыс. руб. и от 20 тыс. руб.

    Производственных

    Определить ценность производственного помещения труднее всего, перспективность бизнеса – сложно прогнозируемое направление в оценочном процессе.

    В оценке производственного помещения важно учесть такие моменты:

    • мощности энергоресурсов, доступные в данном месте, а особенно – электроэнергии в достаточном для обеспечения технологического процесса количестве и качестве;
    • близость к железнодорожным веткам, автобанам;
    • возможность быстро перепрофилировать производство;
    • удаленность от сырьевой базы;
    • наличие рядом производства аналогичного продукта и пр.

    После передачи документации и осмотра на месте, заключения договора профессиональный независимый оценщик назовет срок выдачи готового результата, обычно это период в 7 – 15 дней (в зависимости от числа помещений и их площадей). В Москве стоимость таких услуг составляет от 20 тыс. руб., в Санкт-Петербурге – от 15 тыс. руб.

    Читайте так же:  Открытие автомойки с нуля

    Нюансы и подводные камни

    Оценка коммерческой недвижимости и оценка нежилой недвижимости – особый вид услуг, цена ошибки при оказании которых чрезвычайно велика. Поэтому нельзя доверяться первому попавшемуся оценщику, важно провести мониторинг оценщиков и выявить наиболее надежные фирмы, репутация которых внушает доверие.

    Обидно попасть впросак и потерять свои кровные деньги из-за неверной оценки, ведь отчеты и заключения служат основой во многих процедурах и операциях, в том числе и с нотариальными конторами, банковскими учреждениями, судебными инстанциями, страховыми компаниями и пр.

    Недостаточно профессиональный оценщик, у которого отсутствует должный опыт и интуиция, может дезориентировать заказчика, если применит неправильный метод оценки или ошибется с прогнозом перспективности.

    Дело в том, что заказчик, как правило, далек от строительства, сферы недвижимости и может даже не понять, в чем соль вопросов, и донести искаженную информацию в силу своей некомпетентности. Не стоит доверять такое серьезное дело, как оценка коммерческой недвижимости, дилетантам, имеет смысл обратиться к маститой компании, репутация которой подтверждена десятилетиями безупречной деятельности на этом рынке услуг.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Источник: http://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/stoimost/kommercheskoy.html

    Методы оценки коммерческой недвижимости

    На данный момент на рынке коммерческой недвижимости представлен огромный ассортимент различных по своему качеству и возможной полезности коммерческих сооружений, и определение их стоимости требуется для множества целей. Оценка коммерческой недвижимости нужна, например, для купли-продажи, учета объекта в уставном капитале компании или же для принятия управленческих решений. Выделяют три главных подхода для анализа и оценки коммерческих объектов: затратный подход к оценке недвижимости, сравнительный и доходный подходы.

    Данные глобальные подходы к оценке включают в себя несколько из методов, позволяющих оценить выгоду от покупки объектов, учитывая разные критерии. Особенности оценки зданий, сооружений определяются их индивидуальными характеристиками. Независимая оценка зданий и сооружений позволяет обеспечить полное понимание перспектив покупки и определить способы использования здания, которые обеспечат владельцу максимально возможный доход.

    Затратный подход к оценке недвижимости

    Затратный подход к оценке недвижимости предлагает определить величину восстановительной стоимости или стоимость полного замещения здания, учитывая его износ. В восстановительной стоимости учитываются все издержки на возведение абсолютного аналога этого же здания, с применением одинаковых материалов, конструкций, технических особенностей и т. д.

    Его применение можно разделить на четыре этапа:

    1. Сначала рассчитывается реальная цена на участок земли с учетом максимально эффективного способа его использования.
    2. Далее определяется стоимость восстановления здания.
    3. Затем выявляются различные виды износа здания, его обесценивания или функционального устаревания.
    4. И, наконец, итоговая стоимость рассчитывается увеличением стоимости участка на сумму восстановительной стоимости.

    Этот подход зарекомендовал себя, как один из самых точных и достоверных при анализе только что построенных объектов, объектов, строительство которых еще не завершено, и инвестиционных проектов. Однако, его использование не всегда оправдано – определение стоимости затратных подходом не всегда показывает корректные результаты, для оценки доходоприносящих объектов недвижимости, для которых можно применить множество других методов оценок коммерческой недвижимости.

    Сравнительный метод к оценке недвижимости

    Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает сравнение здания, которое подлежи оценке, с аналогичными ему объектами, рыночная стоимость которых известна. Его основу составляют два принципа:

    1. Спрос и предложение — принцип, позволяющий связать потребность в данном объекте недвижимости с ограничением предложения ему подобных на рынке.
    2. Принцип замещения — разумный покупатель не заплатит за товар сумму большую, чем за такой же товар при условии их одинаковой полезности.

    Преимуществом этого подхода является точный учет изменений финансовых условий и не только ситуацию на рынке недвижимости, но и состояние в экономики страны в целом. Данный подход возможно применять практически ко всем объектам, информация о продажи которых есть на рыке, но необходимо не забывать, что точных копий объектов на рынке крайне мало, поэтому необходимо делать соответствующие корректировки при оценке коммерческой недвижимости. Однако, многое зависит и от стабильности и активности рынка.

    Доходный подход к оценке недвижимости

    В основу доходного подхода при определении рыночной стоимости недвижимого имущества лежит идея о том, что стоимость зданий, сооружения и строений должна соответствовать наибольшему количеству доходов, которые объект способен принести владельцу после покупки. Методика оценки сооружений и зданий при применении данного подхода считается наиболее удачным в плане оценки эффективности и выгоды инвестиций. При применении метода прогнозируются доходы за несколько лет эксплуатации объектов.

    1. Сначала рассчитывается доход от пользования объектом в текущей рыночной ситуации.
    2. Определяется сумма издержек от эксплуатации и обслуживания объекта, амортизационные отчислений и т. д. и вычитаются из прогнозируемого дохода.
    3. Затем определяется величина чистого дохода от предполагаемой продажи здания в конце прогнозного периода.
    4. В итоге, исходя из получившихся сумм, специалистом рассчитывается общая выгода от покупки здания.

    Итак, с помощью независимой оценки коммерческой недвижимости покупатель или инвестор могут с легкостью проанализировать выгоду своего вложения перед тем, как совершить сделку. В зависимости от особенностей недвижимости специалистом выбираются различные совокупности методов оценки зданий и сооружений, позволяющие выбрать наиболее эффективные способы ведения бизнеса в будущем.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://www.uphill.ru/press-czentr/stati/metodyi-otsenki-kommercheskoy-nedvizhimosti/

    Методы оценки коммерческой недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here